自分の考えでは、出口は±0円となること。
それじゃやる意味ないということではなくて、10〜12年後の時点をターゲットとして、この時に無借金状態で不動産が残る。
土地の資本は現金からの振替と考えて、賃料から建物とリフォームなどの部分＋αを得るという想定。
ちなみにこの10〜12年後は自宅の住宅ローンも完済する計画の時。
仮に購入が※単位：万円
土地 500
建物 300
リフォーム 200
→借入500（10年2％）
返済 年60
賃料 年90
（表面利回り9％）
10年後
土地 500
建物 0（減価償却済（
借入残 0（完済）
現金 300
賃料 年80（ちょっと減額を見込み）
という状況である。
諸費用、管理費等あるので、こんな単純ではないけれど、少し現金が黒字で、売ることもそのまま賃料でも、現金を頭金に建て替える（無担保状態なので）こともできる。
これは個人的には固いと思う。完済しているから、ここを担保に建て替えも出来るハズなので、手元に残る現金に固執する必要もない。
唯一のリスクは、客付出来なかった場合と土地の暴落だけど、賃貸リスクはどこでも同じ。
土地は暴落しても負債に代わる訳ではないので、売却損とならなければ問題じゃないのではと思う。
まぁ200万円手出ししているから、あと２〜３年引っ張って完全に黒字化も可能だ。
ここで、ちょっと気になったのは。
通常不動産投資では、ローンの期間を引っ張れるだけ引っ張って、月々のキャッシュフローを良くしていく。という考えがある。
これってどういうことなのか気になった。
例えば上記の場合、ローンは10年で返済している。
これを30年にして、利息を考えると10年経っても1／3の返済にはならない。しかも最初は利息の返済が多いから元本は100ちょいくらいしか返済できないのではないかと。
しかも多くの不動産投資家では5年後の譲渡所得税の税率が下がる時点で売却することになるのではないかと思う。（39→20％になるらしい）
（前述で仮計算）
土地 500
建物 300
リフォーム 200
借入 500（30年2％）
返済年 年22
賃料 年90
5年後
建物 500
建物 0（減価償却済）
借入残 360
賃料 年90
現金 340
この状態で資産を売却すると、最悪土地値段（簿価）だとして、借入返済して、手元金は480万円。。。1,000万円かけて買ったのだから、、これは損失520万円。。
これは大失敗だから、多分簿価ではなく、少なくとも買値近くで売る必要があるのだと思う。
リフォーム前の買値の800万円なら、80万円の黒字に変わる。1,000万円なら280万円の黒字。
利回りがもう少し良ければその分が加算されていくから、その分利益代が良くなる。
そんな感じなんだと思う。
そういうことなのか、さっきの自身の目標である硬めパターンで同じように500万円で売ると、200万円の損失。
800万円なら100万円の利益。これは10年かけてだから効率が良いとは言えない。
うーーん。確かに5年で利益だして出口から出て行けるのならいいのかな？代わりにいくつも同時に運用するんだと思うが、簡単ではなさそうだなぁ。
個人的には売買を簡単にはしたくない思いがあるので、こういう形はいかないが。
リスクはなんだろう。やはり土地の暴落と、貸付。。1番大きいのは売値がいくらになるかというところかなぁ。
今はブームもあってガンガン価格上がっていると思うので、良いのだろうけど。
今度はどうなるんだろう。
というか、今の不動産市場っていわゆるバブルなんじゃないかなという気もしている。
単にマイホーム買う時の最近の相場感が半端じゃない。
給与上がらずで物価と不動産価格が上がると、地主やメーカーは強いと、つくづく思う。。。
