検討物件③ 算定
金融のメールをもらってからいい加減にはっきりせんといかんなぁとは思っていた。
少なくとも仮審査OKを二つもらっているので応募資格は得ていると思う。
問題は予算をどう設定するか。
一回整理。
売値:1000万円
・都内、最寄駅2km、バス停1.5分
・築50年の建物ありの土地販売
・減額無しの路線価で870万円
・固定資産税評価額850万円
・具体的な内見情報は3者でいずれも不動産投資目的。
・内1者の800万円の指値にOKは出ていない。
・建坪率60%の容積率200%
・日照権がうまくクリア出来れば3階建て可エリア
・面する道路は43条但し書き道路
・未登記増築があり
→不動産評価額の現況平米が足されている。そういうこともあるのか。。
・お隣と共用の倉庫があり
内見の印象
・外壁はカバー工法の金属サイディング
・チョーキングなし。
・軒天に損傷3箇所、うち一ヶ所は要足場
・玄関周り施工で軽専用の駐車場を整備したい
室内
・ぱっと見は昭和レトロ
・建て付けなどのガタや隙間は感じない
・傾きも感じない
・床下とても綺麗(かなり入れ替えてる？)
・家主は職人さん(サッシ屋さん)とのことで、窓関連は変更歴多い。
・カビ臭などは感じない
・砂壁
・不動産屋曰く、手を入れればあと20年もつとの投資家評価らしい
その他
・近所で同平米の3階建て新築が4,000万円弱。
・バス停近い、特別支援学校や小学校近い(共の我が子の学校)
・所有者はご高齢で子供の家に同居で2〜3年経過
・介護の為の資金も必要で売却に出した。
・お隣も高齢で今後家を手放す可能性もあるらしい。
→こればかりは子供達の判断。。。けどこれを手に入れられれば建て替えアパートなんてことも。。
いわゆる
「欲しい病」にはなっている気がする。。
失敗しても更地で売るか、隣地が手に入ると世界が広がる感があった。(アパート？？)
それに都内なので、ここまで安い例は他にないような気がしていた。
築古投資では売却が前提で利回り20%とか言っているけど、(5年で取り返して、売却して丸儲け)今回の個人的な考えでは、建物がもつ間。具体的には10年-12年と見積もり。で、取り返せればいいと思っていた。
ローンもその程度の期間を組んで、10数年後には売るのではなく、スッキリ状態で建て替えを検討しようと思っている。
そうすると期待利回り8-10%。
一応都内なので、売却の流動性があると思うと、ワンルームなどと同じ感覚で合格なのでは？という思いもある。
近隣家賃で想定するに無難なところで7.5万円。(リフォームが成功してうまくいけば9万希望)
年、90万円。表面利回り8%で1125万円。
リフォームが250万かな。
1125-250= 875万円
登記諸費用等々が10%見込むと指値は800万円。
これは先に指値した不動産賃貸業の感触に追いついたのかな？いやいや、8%で見積もることはないだろうからリフォームももっと圧縮するんだろう。
自分は美観だけではなく、10年持たせるしっかりした修繕がしたい。
ここから、勉強料を算定して。。。(計算式は心意気)
865万円。。これが最終上限と算出しました。
これで買えなかったら、仕方ないかなぁ。
でも欲しいなぁ。。。900迄いっちゃおうかな。。
いやいやいやいや。。これが欲しい欲しい病ってやつか。。！
