築古不動産賃貸業はじめました!

不動産賃貸業の軌跡を綴っていきます。

グランピング施設は儲かりそう..

家族サービスとして流行りの某グランピング施設にやって来た。(*・ω・)ノ

ここは、ドラゴンボールでブルマがホイぽいカプセルで作ったような、、悟空の住む家のような、、モンゴルの遊牧民が作るような、、丸いドーム型のお家が並ぶところʕ•̫͡•ʕ•̫͡•ʔ•̫͡•ʔ•̫͡•ʕ•̫͡•ʔ•̫͡•

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一つを借りて宿泊しつつ、隣にはバーベキューができる建物が施設個々に設置されている。

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グランピングは来る前はもっと半透明とか、どこか一面の壁が無いとか、もっとテント感を想像していたが、しっかりと密閉したドーム型でプライバシーを守るものだった。

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1箇所は広い範囲でカーテンが開けられて、天気が良ければ夜空の星を楽しむようだが、あいにくの曇り模様だった。(。-_-。)

ドームにはトイレとシャワールームが備えられているが、小型で湯船はない。ただいわゆる一坪に三点ユニットの、トイレ、シャワー、洗面台があるのみ

ただ、これが個人的には好みで、潔い狭さに綺麗にギュッと詰まった、実用性が高く、とても気に入った。
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換気扇も二つ備えているのか、中が湿気まみれでビチャビチャになるようなことはなかったが、ガラスの内側だけは湯気で暖かく保たれるとても良い作りだった。(〃ω〃)
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絶妙なアクセントなのが、蛇口が真上を向くのでコップ要らず。_φ(・_・
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これは外の柵。不動産投資界隈ではよく見かけるマリンなランプ。横向いてよし、上向いてよし、下向いてよしの最高の使い勝手の良さである。
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再掲のバーベキュースペース。

目測、3.3〜3.5m四方くらいかと思う。ビニールカーテンで覆われて中は暖かいが、一酸化炭素中毒を心配するほど密閉はなく、これも絶妙な造り。バーベキューはセットが全て用意されている。
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部屋の中だが、床に注目。

最初はフローリング?と思ったが何やら違う。どこにも継ぎ目がない(゚o゚;;

なんだこれ??と思って調べてみると、どうやら「フローリングシート」というものらしい。f:id:norisuke_oni-san:20221126224634j:image

イメージはフロアタイルを大きな一枚ものにしたようなイメージ。表面は天然木のような質感で、それでいて強度やメンテナンス性に優れる、とても優良なものだと思った。
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生地は防災頭巾などを作るような、丈夫な生地が使われていて、外気などもかなり遮断できるみたい。写真には無いが、天井に一箇所換気扇があって内部空気は外に放出されていると思うが。。そういえば密封性が良ければドアなどで圧力を感じると思うが、それが無かった。Σ(゚д゚lll)

一体どこで空気を取り込んでいるんだろう...この換気扇一発で内部放出と取り込みを両方していたんだろうか。。
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目測、直径5m程度のドームで、高さは3m程度はある。体積としてはかなりの広さを感じた。それをこんなエアコン一個で、かなりの暖かさだった。というか24度設定では暑かった。

若干田舎なので、地元よりは寒い気候の場所。こんな家庭用っぽい6-8畳用のエアコンでこんなに暖まるのは、保温性がすごく良いということなのか。
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ということで気になって、ごっついマジックテープになっている部分をめくってみた( ̄∇ ̄)

中には一般の住宅に使うグラスウール製の断熱材がいっぱい使われているみたいだった。

アルミと思われる軽量なフレームを蜂の巣状に組んであり、外側は丈夫なビニール系の素材で覆い、内側に断熱材、生地という感じだった。

冬の保温性はわかったが、夏はどうなんだろうなぁ。( ˙-˙ )という気がする。
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ところで、タイトルにした通り、このグランピング施設の経営スキームはよく出来ていると感じた。

ちょっと偏った目だけど、おそらく施設維持には多くのアウトソーシングで構成されている。

受付は、運営社員数名以外は多分バイト従業員で構成している。大学生のまだ社会勉強前の雰囲気を感じる、敬語の怪しい女の子が受付と泊等の説明をしてくれた。OBのお誘いなどでお手伝いしているのかもしれない。なので、人件費もさほど高くないだろう。人数は10人くらいいたが、社員は2〜3人と思う。

そして部屋の清掃、クリンネスは当然専門業者のアウトソーシング。綺麗なシーツにお布団ベット、三点ユニット。ゴルフカートのようなもので一つ一つを回って清掃と入れ替えをしていた。(^-^)

コーヒーは豆を自分で挽いて入れられるような本格的なものが置いてある。

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食事は夕食と朝食の調理は、食事小屋で宿泊者が全部行うようになっている。

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食材は管理棟のロッカーに入れられており、決まった時間帯にそこへ行き、自分部屋の鍵で開けるとウーバーイーツ並みの大きさの保温カバンが入っていて、そこに全て入れられている。

夜はBBQセット。野菜やお肉ひとつひとつが個包装に入った、清潔感を感じるパッケージになっている。

味にうるさい方ではないので疎いけど、多分質も良いものが取り揃えてあったと思う。これらは全部事前に人数と内容が抑えられており、当然アウトソーシングだろう。

あまり見たことがない。コンロ?オーブン?BBQ??という装置を使って調理をしていく。

チェックインの15-17時までは受付用の小屋に人がいて、17-22時まではBBQでの不明点問い合わせなどの対応で数名のスタッフ管理棟のにいる。管理棟の前ではちょっとしたコーナーがあり、石鹸作りやピザ作りなどの体験と薪割りとわたあめづくりをしていた。

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薪割りとわたあめは簡単なものなので、スタッフさんが対応していて、個別の体験コーナーはおそらく外注の先生が来て対応していた。どのコーナーも1,000〜2,000円程度の参加費で、10人参加すれば、良い感じのスクールにはなるだろう。(゚ω゚)

息子が2人は綿飴作りとピザ作りをして、ハンモックで遊んで喜んでいた。

夜は割った薪を使ってキャンプファイアーというよりはなんだろう。焼却炉で焚き火というような感じ。

22時以降はスタッフ不在になる。代わりに緊急連絡先の電話番号があって、何かあればそこに電話する事になっている。

このような流れで、運営としては、受付をサポートして、イベントコーナーで様子を見て、あとは無人で帰宅してしまうという楽さ。

どれもそれなりの質を維持しているが、1人30,000円(子供は10,000円)は中々破格ではなかろうか。閑散期に近いので、繁忙期はもっと相当の金額になる。

施設は15個程で、定員が4〜6名。間の5として、最大合計75名。

厳しく見積もり今の金額、さらに子供も見込んで、稼働率が30%だとしたら年間で....約2.5億円の売上高。

人件費がバイト1人日当で10,000円として、社員は月100万円で、清掃が1つ5,000円、食事は1人5,000円、光熱水料は1つあたりせいぜい20,000円くらいだろうか、エアコン一機がガンガンに動いているのでほとんどがそこだと思う。

人件費 53,200,000円

清掃費 13,687,500円

食材費 68,437,500円

光熱水  3,600,000円

合計  138,925,000円

ここに土地や建物と設備のローンか、リースか、借上費か。

建物と設備代がひとつ2,500万円として、金利2%、耐用年数を考えると15年ローンとして、返済が年に28,800,000円。土地は田舎だが結構広い。とは言え建物と設備代を考えるとせいぜい同額ぐらいとすると、総額で維持費約2億円。

これで純利益が年5,000万円と算定。(゚ω゚)

スーパー丼勘定だけど、感覚として悪くなさそうという感じなので、良いんじゃなかろうか。

旅館や民泊などの経営に並んでこの非日常という感覚が強い宿泊施設はかなり印象的で面白かった。

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満足度も高いグランピングは....儲かるかもしれない....(*´Д`*)

①物件 作業20-耐震工事経過④

再び施工状態をチェックに夜中に潜入。

この写真は前回の断熱材を入れて頂いたビフォー状態。

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アフター見事構造用合板で閉じられておりました。急に部屋が引き締まる感じがします。ただ、圧迫感もあるな...元々6畳間ですからな(°_°)
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大引..とは言わないかな、床下のメインフレーム(自動車的に)部分から、天井上の梁まできっちり構造用合板が打ち付けられている。これが在来工法での体力壁で、間には間柱や追加の柱などが多く使われて、非常に丈夫になったのが素人目にも分かる。
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これはお風呂の床下部分。腐食していた土台が見事に交換されていた。

何かで突っ張って抜き出して入れ替えたはずだが。実際に見たかったー(ー ー;)
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少し議論して希望を叶えて頂いた、増築部分のスタイロフォーム(床用断熱材)

元々は床下からの地熱、湿気を遮断する目的だと思うが、その薄さから、屋根断熱で使ってみたりする人のYouTubeを見たことがあった

増築部分のルーフは板金で、内側に垂木がいて、数本の横板に荒板を敷き詰めて天井を貼って作られていた。この垂木から下と横板の厚さまでが断熱を入れる余地がある空間で、有って5-6cm。本来は当然グラスウールのような天井用断熱材を入れるにのが良いのは分かっているが。天井を低くするのはちょっと抵抗があった。ここは工務店さんとも合致して、スタイロフォームでトライして頂ける事になったのだった。

正直どこまで効果があるのかは分からないが。。やらないよりは。ということになる。

プロとしてはやりたくなかっただろうなと。少し申し訳ない。
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階段下の空間。

ここも構造用合板をしっかり貼って頂いている。一部は体力壁でないところもあったと思うが、しっかりとやって頂いています。

当初は耐震強度とは関連のないところはこちらでDIYの話であったが、「費用削減の意味合いもあるので、費用が変わらずやってくれるなら、それは有難い。」という話をしていたら、凄くサクサク追加して頂いている気がする( ゚д゚)

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玄関横の壁。ここは何も予定が無かった筈だが何故に...?(・・;)壊して合板で貼ってある。

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内側をみて理解、この反対側が浴槽なので、土台を入れ替えた時にこっち側も壊れたんだ(゚o゚;; 想定外だった気がするが。。どうするんだろう。。(・・;)

と言ってもここまでやって頂いているので恐らくお任せして問題は生じないと思う。
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ふと気がついた柱の色が変わってるところ。これは防白蟻剤を塗布頂いたところになる。お風呂だけではなく、各所の柱に塗布頂いていた。実に有難い。

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床下を這うのは、ポリ管の水道ライン

これもそんなオーダーを出したわけでは無いが、水道メーターからの水道ライン全てを入れ替えて頂いていた。そして今主流ポリ管でメンテナンス性もバッチリ。本当にありがたい。
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今回は息子も連れて来ていた。危ないものだらけだけど、「ここでは空気を思いっきり吸うな」と言い聞かせていたらとても慎重に行動する良い子になった。(゚ω゚)

ナウシカ腐海の森のイメージだが、子供には効果的面の一言かもしれない。

2階の床板が外されて一階が見えていたのが珍しかったようで上からパチリしている。
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どんな景色か見てみたら、真下の一階の床板も外れている部分で、かなりの高低差。よく怖くないな。(*_*)

 

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雑談。

先日、「市民の社会貢献に関する実態調査」という不可思議なものが届いた。

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調べてみると、ちゃんと内閣府でやっている調査で3年ぶり、全国で8,300人という狭き門を突破して選ばれたのだった。

嬉しいけど選ばれるならもっと良いものがいい。。答えても謝礼もないし。意外と面倒だった....。

工事はあと10日くらい?こんなにしっかりリフォームというかリノベーションしてくれるとは、、完成がとても楽しみになって来た。^_^

①物件 作業19-耐震工事経過③

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夜にそーーっと見にきた。(゚ω゚)

土間打ちが終わり乾くのを待っている感じかな?ん、という事はこの空間はコンクリート液の気化した空気が漂っているわけか。有毒なガス的なものが充満してたりしないのかな...Σ(-᷅_-᷄๑)

コンクリート自体は必ず手袋をして触りましょうというし。うーん。ささっと見て帰ろう。
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補強部分はしっかり断熱材を入れてくれている(๑˃̵ᴗ˂̵)ん、よく見ると補強じゃないところも..?
壁壊して入れてくれたんだろうか^_^f:id:norisuke_oni-san:20221118083312j:image

最終的にこんな感じにするつもりです。という電気の配置図をお渡ししていた。今回施工外も含めて家全体のイメージでお渡しして、隠蔽してしまうところは線を這わして欲しいなと思っていた。

そもそもゴッツイ素人の配置図だけど分かるかなぁと思っていたけど...(ー ー;)

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めちゃめちゃ這わしていた!(゚o゚;;スゴイ

全然問い合わせなく、分かったんだろうか。スイッチは壁の仕上げ後なのでこっちでかな?にしてもありがたい。。(^ ^)
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1回交換したキーシリンダーを古いやつに戻した。工務店さんが使えるようにキーボックスに入れて共用していたが、1本しかなかったので念のため合鍵作った。しかし、形が微妙に違う。。心配で聞いてみたら形の違うところはデザイン部分らしくて、なんでも良いらしい。(*_*)へー、鍵にデザインエリアがあったとは。知らなかった。

ちゃんと開きました(・∀・)

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浴室の土間打ち。綺麗だけど、手形を着けたくなってしまう。。(´ω`)小さい頃マンションの自転車置き場にバシッと手形付けたのを思い出す。まだあるかなぁ。

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増築部分の水道。あり?立水ごと固めておる(・・?)

ここはキッチンの目の前なので、外すはず。後から取るのかな。

水道は外構部分と合わせてちょっと考えたいので、また工事してる時に見にこようと思う。

①物件 作業18-耐震工事経過②

毎日見に行こうと思っていたけど、全然行けない(*_*)一週間ぶりくらいに見に行ってまず目に映ったのは増築部分!

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両側にドアがあったが撤去。ここは柱を立てて壁を作り直して、耐震補強。そして壁になる予定。中の空間、手前はキッチンになるところ。奥はテレワークスペースか、本棚、もしくはクローゼットなどのイメージをしている。外壁はどうなるんだろうか。(・・?)

工務店さんも同じ外壁は無いので、どうするかーって悩んでいた。とりあえず似たような配色で外壁を回す。と言うことにはなっている。

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見事空っぽのお風呂。既に土間うちの準備が進んでおり、見に行った次の週初めには流していくらしい。

いわゆる在来風呂をフルで壊して、システムバスを入れる工事。この際に周辺の柱がどうなっているか、経験則として、築51年の築年数でここが無傷である可能性はない。と言うことで、ここは材料費だけでも追加扱いとして欲しいと事前にお話を頂いていた。柱がやられて全体の補修になると、お風呂リフォームで100万とか120万とか聞くこともあるので、ビクビクで切り開いた。
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その結果、土台!!Σ(゚д゚lll)

ぎり一箇所はそのまま大丈夫そうだが周囲3辺がやられているとのこと。シロアリではなさそうで、水での経年劣化、いわゆる腐食。と言う感じかと思う。

この補修としては、まず土間打ちを行い、ある程度強度が出たところで突っ張り棒なるものを入れて、(浮かせる?)荷重がかからない状態で、既存の土台を剥がして、新しい土台を差し込んでいくらしい。。すごい。。見たいけど無理なので是非写真を撮って欲しい。

ちなみにこれらの追加費用は粗々10万円とのこと。

土台入れ替え、つっぱり。造作作業。うーん、土地勘不明だが、きっと良心価格だと思う。もう工務店さんを信じよう。今回も、追加作業なので腐食状況を見てほしいとのことで確認しに行った。

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ここはトイレ。元々基礎もあるし丈夫だと思ってたが、ここは土間を打って補強しつつ、耐力壁を追加するらしい。ひょっとしたらトイレリフォームの為の見せ補強工事?真意は不明。

写真にあるトレーのようなものは、昔の汲み取り式の時代の名残らしい。想像つかないけど、ここに溜めて、回収される??もっとプラスチック的な素材の尿瓶のような形状を想像していたのでなんだか不思議。(°_°)

ここは最終的にこちらでDIYを行って仕上げるつもり。換気扇も増設して、壁紙と。その際邪魔になると思っているのでトイレは後からホームセンターに依頼してでも着ける気でいた。

が、今回工務店さんからのご提案で、他の現場の仮トイレが不要になるので、よければ支給してくれるとか( ̄∇ ̄)それはありがたい。汚く無いことを願うが、買えばすぐ10万円近くになるようなものなので、取り急ぎの対応は問題無さそうである♪

仕上げはどうするのかな。ひょっとしたら床作りしてくれちゃうかな。

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トイレ上から。2階から、ストーンと下まで筒抜けなので少し怖い。。二階と一階の間結構あるんだなぁ。
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耐震補強部位。新しく柱、間柱、筋交、固定金具など、在来工法を駆使して補強して頂いている。古い柱関係とは色が違うのですぐ分かる。
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階段下の空間。ここは空間になっているが閉じられたスペースになっていた。比較的大きいスペースなので収納スペースにしようかと思っている。扉までは要らないかな。。?

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配電盤が移動していてびっくり。∑(゚Д゚)

配線もワサワサ出てきていて、個人的に収めるのは大変だなぁ。なんて思う。。ここも仕上げはこちらでやる事になるかな。そのための電気工事士資格。あと実技試験をチャチャっっと終わらせて、、頑張ろう。
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元々給湯器があった外壁。うーむ。ここはどうやって復旧するんだろうなぁ。内側がバスルーム。断熱を考えるとキチッと蓋をする必要があるだろうな。
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ここはポリカーボネートの屋根があったところ。比較的太い柱も立っていて増築部分の柱と結合していた。屋根を取ったことで微妙に丸見え部分。

こういったところもどう仕上げるかなんだろうなぁ。

という事で、何も口を挟む事なく、お願いしっ放しで作業が進む。とりあえず今は見守ろう。m(_ _)m

 

①物件 作業17-耐震工事経過

遂に始まる耐震工事の現況。

設計士さんと打ち合わせをして、こちらの希望を組んで、後日工務店さんが加わって打ち合わせという流れ。

設計士さんと散々悩んだ内容は工務店に簡単にひっくり返されて、正直打ち合わせとしては非常に非効率だったけれど、半分はダベリ気分で、何度も打ち合わせを実施。時間かけて悩んで、細部をどうしていきたいかゆっくり考えた。(きっとその為の打ち合わせだったんだと思う。)

ざっくり工事内容は、旧耐震であるこの築古戸建てを、新耐震基準をクリアできる様にする耐震補強工事。そこに、お風呂、キッチン、トイレと水回り、ガス周りを刷新。関係する電気配線も入れ替え&増設。と言った内容。

フルメニューを工務店にお願いしてしまうのは、費用が高い&楽しくない。ということもあり、仕上げについてはDIYで仕上げたいと思っている。

具体的に仕上げとはフロアは、大引までは仕上げて頂き、根太から合板、フローリング又はフロアタイルと言ったとこ、他は石膏ボード、壁紙、天井。あと耐震補強部位以外の電気工事士。外構。

こんな感じかな、この辺りを引き取って自分でやる予定(*・ω・)ノ

これで、見積もり上は100万円近く値下がったので、是非働きたいと思います(。-∀-)

 

11月に入って始まった解体作業。

ボチボチ始まるかな。。?なんて軽い気持ちで見に行ったらびっくり。一気に解体が進んだ家の中。。もう以前の姿は見る影もなし。(°_°)

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半日?くらいの時間だったと思うが、既に台所は撤去されており、部屋の仕切りの壁もなく、抜きたいけど抜けなかった柱だけが残っていた。
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増築部分との間。増築部分は大引にダイレクトにフローリングだったんだな。そういえば居間の根太は303mmではなく405mmとなっている。

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解体始めのお風呂。思ってたより状態いいんじゃないかな?1216mmサイズのシステムバスにして頂く予定。

多くのYouTubeではこのお風呂場の柱が腐食しており、えーー、どうするーみたいなシーンが沢山あったので心配していた。まだ見えていない部分はあるけど、やはり良い状態のお家だったと少し喜ばしい。^_^
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増築部分の天井。ここも思いの外悪くないと思う。工務店さんと接合部分が雨漏の形跡があるんじゃないかと話していたけれど、どうやら大丈夫そうだ。

増築部分は今回は補強して、出口部分をフラットに繋いで、居間自体を拡張するような形にする。そしてキッチンがあった壁を切り開いて、この増築部分に設置する予定。

そう考えるとしっかりリノベーションになりそうで楽しみだ♪(〃ω〃)

電気工事士 筆記試験

本日、第二種電気工事士の筆記試験でした!

運悪く、本業での出張(前日まで)と重なり、その準備などにも追われてしまい。(ー ー;)

思うような勉強は出来ず。当日の朝まで、これで大丈夫、、という手応えなく臨みました。

 

結果的に、速報サイトによる確認で、39点❗️(50点満点中)ということで、決して優秀ではないが、、多少の誤差があったとしても問題なさそうな結果となりました。(合格点は30以上)♪( ´▽`)ひとまずは安心♪

1ヶ月切ったあたりから急に本業が忙しくなって勉強の時間が取れず、物件①のリフォーム計画も全然進まずイライラしていましたが、ここからようやく一安心して取り組めそうです。

 

今回筆記に関しては一通り経験したので、これだけやれば間違いないというのを紹介したいと思います。

 

第二種電気工事士筆記試験、すぃ〜っと合格


2022年版 ぜんぶ絵で見て覚える 第2種電気工事士筆記試験すい~っと合格

これは以前も紹介したけど、まず基礎知識として一通り読むにはピッタリ。当方は、熟読しようとしたが、時間が全然なくて半分ぐらいまでしか読めなかった。残りの半分は1時間くらいで流し読みした。(゚ω゚)

結果としては全部流し読み程度で良い。

一回でも目を通して何となくで良いので、そこから問題に取り掛かる。もし問題の中で気になることが生じた時、特に記号とか機器名称と役割的なものくらいだと思うが、その時にペラペラ開いて調べる位かなと思う。

そして、後はひたすら過去問題。

この過去問題への取組みは、アプリ一択❗️いくつか試したところ、このアプリをお薦めします❗️

第二種電気工事士(過去問ドリル)

‎「第二種電気工事士【過去問ドリル】- 解説付アプリ」をApp Storeで

ほぼこれ1つをやり続けたら受かると思う。

最悪、意味を理解しなくても反射的に過去問をクリアできるようになればそれだけでもいけると思う。毎年新しい問題は少しかないし複雑な計算問題を捨てても良い。過去問だけを忠実に解けるようになれば、合格圏内に入れる。そんな試験でした。(^ ^)

このアプリで逸材なのは、問題を終えた後にYouTubeリンクがついており、解説動画を容易に見ることができる。

なので、最初はこれを見ながら解き方を学ぶ。さらに単語にもリンクがついていて、何だっけ?という単語を容易に調べることもできる。

いずれもWeb上の検索だが、この電気工事士に関しては発信している人が多く、必ず情報を得ることが出来るようになっている。

この仕組みで、このアプリだけでも問題ないと思う。

さらにお薦めなのは、単元別モードの問題

これは例えば計算問題なら計算問題、コンセントならコンセント関係の過去問だけがまとめられた問題モードで、同じような問題を繰り返し解いて、最初は間違えても同じ問題を解いて記憶に留めていくことが出来る

 

本日の朝、試験に臨む段階でのアプリの到達率はこんな感じ。

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全部は出来なかった。。。。

どこかのサイトで、90〜100時間程度の勉強時間が必要とあったけど、当方は全部合わせても50時間は勉強時間を費やしてない

でも合格できる!そのような難易度である

ご参考になれば、!( ´ ▽ ` )

 

お次は、技能試験。( ̄+ー ̄)

これは何個か練習すれば問題ないのだと、勝手に思ってます❗️

 

今後はしばらく、書く時間がなかった過去分の日記、作業記録などを更新します。日付を遡りますが、ご了承くださいm(__)m

①物件 作業16-軒天、修繕塗装

無事にリフォーム詐欺疑惑の無い、( ˘ω˘ )優良な塗装を営む会社と契約して軒天の修理と破風の塗装などを依頼した。

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見事に四隅の軒天が損傷しており、中にリスが住んでいても不思議では無い状況。(ー ー;)最も恐れていたのは蜂のお家になる事で、壊した天井の木漏れ日から軒天の穴が見えており、内部にもツーツーになっている(/ _ ; )

2階の屋根だけど、どうやって施工するんだろう。塗る前に下処理はどんな風にするんだろう。などドキドキしながら待っていた。

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住所プレートと、表札などが貼ってあった柱。玄関の目立つ場所なので、一応事前に剥がしてシールやガサガサ部分はヤスリがけした
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作業中の写真がないので、こちらで。マルチツールに初めてヤスリを着けての研磨作業。むしろこっちが本職かと思うくらい使い易かった。今度からヤスリはこっちを使おう(´ω`)

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職人さん登場。なるほど、臆する事なく屋根に脚立を乗せている。。。凹まないんだろうか
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職人さん早速軒天材料の切出し。この写真分かりますか?グラインダーにカットの刃を着けて、長尺を添えてカッティング。。まっすぐ切れるという驚きも去ることながら、これ危なくないのか???Σ(゚д゚lll)

でも、きっと多くこなして安全性と作業性の折り合いのついた手法なんだと思う。手際良く切り出して軒天を修繕していく。マネは出来ないなぁ。、、これなら丸鋸要らずだもんな。(。-_-。)
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長尺に触れて吹っ飛ばしたり、火花散ることないのかな。。(°_°)
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南側も脚立を2連。この時に残念な事が一つ。

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これは元々庭先に咲いていたお花。一杯雑草があったときにその撤去を息子にお願いしたが、この花だけは綺麗だったからか、そのまま残してくれていた。(^ ^)優しい息子にほのぼのしつつ、そのまま大事に残していた。( ´ ▽ ` )ノ

最初の頃より成長して、とても綺麗な花を咲かせていた。

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が、今回脚立の足なのか。。登り降りで踏んだのかは分からないけれど。無惨な状況になってしまった、足元に咲く花。(T_T)

でも仕方ない側面もわかる。登り降りで足元を気にして怪我でもしたら大変。脚立の置く場所を変えるのも大変だ。

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破風の塗装のために屋根に上がって作業中。。これもとても真似は出来ない。。。命綱ないし、目の前電線だが。。すごいなぁ。(*_*)f:id:norisuke_oni-san:20221110212045j:image

綺麗になった一階の軒先。近くて目立つ場所なので綺麗になってスッキリ。
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正面のボロっとしていた雰囲気感も改善。綺麗に軒天の破損が塞がれ、黒色に塗られた破風も引き締まってお家もピシッとした表情に見える( ̄∇ ̄)
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ついでにサビサビだった電量計の塗装もして頂いた。でも、これ下の土台と一緒に変更出来ないだろうか。うーーん。(゚ω゚)

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お隣との間の倉庫部分の波板。ここはお願いした訳では無いが、、サービス??もしくは脚立をおいてちょっと破損して直したのかな?

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ちょこちょこっとした作業を残してほぼ完成の写真。一階の玄関周りの木部もしっかり綺麗に仕上げて頂いた♪(。-∀-)

やはり軒天以外の木部などしっかりやってもらえたのは大きい。家全体の雰囲気が引き締まった気がする。

あとは正面の外壁塗装ができると良いけど、アルミ材なので、下地と上塗りと、簡単には出来そうにない。これは今後また相談できそうな時に考えたいと思う。

 

費用合計 180,000円

(内、板金分の塗装50,000円)

なんとか足場を組まずにやって頂いたので安く上げてもらえたと思う。

今回思ったのは職人さんは、何も言わないと一気にやって一気に終わる感じがする。

色々と希望が有ればお伝えすべき。

こちらに希望もしっかり汲みながら作業して頂けた。(๑˃̵ᴗ˂̵)

散水栓から立水栓へ変更❗️

リフォーム簡易作業の一つ、散水栓から立水栓への変更をしたのでご紹介!

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この地面に埋められた散水栓はいちいち屈んで蓋をあけ、大量のナメクジにびっくりしたりしながら開栓して使用しなければいけない。そんな状況が嫌で、早く簡単に開栓できる散水栓としたかったのだ。

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純粋なビフォー写真を撮り忘れた。。(ー ー;)

元々外構いじりの得意な義祖父が施工してくれた防草シート、その上に人工芝のマットが置かれていた。もう8年も前にやってくれたが、当時でも高齢の義祖父が家の周り全部をやってくれて、、その大変さが今更に分かった。゚(゚´Д`゚)゚。本当にありがたい。そんな義祖父は90歳超えでご健在である。

散水栓なので、排水は当然浸透式

今回は、散水の給水管をバッツン切って撤去、切った管から立水栓に繋ぐ。排水はこのまま浸透式とするが、少し排水性能が向上するように処置を施したいと思っている。

ということで、散水栓の周りを掘る。掘る。掘る。( ´ ▽ ` )ノ

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高儀 TAKAGI ロングパイプ柄 土起こしホームショベル

ここで活躍した、このシャベル。前に庭をざっとした整地にも利用したがやはり我ながらナイスチョイス❗️先端から少し横のギザギザなどが合間って、少しの力で土を耕すような形で堀すすむことが出来た。

注意すべきは配管がどっちからきているか分からず、力づくにザクッと刺して配管に穴を開けない様に。

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比較的浅いところで外れる散水栓のカバー。上しかないと言うのはちょっと面白い。カパカパして丈夫なので踏んでもビクともしない。

何か別の使い道あるだろうか。。(¬_¬)

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掘る。。掘る。。。息子は横で山盛りにした土を崩して雪崩が起きない様にしてくれていた。(^ ^)

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大分掘り起こしたところ、ここで給水管の真下に、大きめの排水管が来ていることに気がついてビックリした。

器用な人であれば、ここを少し加工して排水ラインも確保するのだろうけども。。おそらくお風呂〜台所まで通っているメインの排水管の大元と思われることから、私は失敗リスクを恐れて触らないことにした。。

別に、ここで洗い物するわけでもないし、これまでも問題なかったので浸透式で十分。でかいパイプが真下にいるので、ちょっとだけ埋め戻しが面倒だとは感じるが、上手くやるしかない。


サヌキ ステンレス製 水栓柱 HI管 60角×700mm WP6-70H

立水栓は、ステンレスという肩書きに惹かれて購入。てっきり銀ピカの立水栓だと思ったら到着したのは、白色のシートが巻かれたありきたりなものであった。残念。。。(;´д`)

蛇口は結構悩んだ。( ̄^ ̄)

シャワーホース用とパパッと手を洗える様に二口欲しい。その吟味の結果、選んだのがこれ!


Jeonestan 二股蛇口 ステンレス製 双口水栓 洗濯機用水栓 シングルレバー 2口 分岐栓 分岐付き 交換 双頭 水道栓 標準G1/2接続ホース付き 二口横水栓 表面処理 耐食性 洗濯/お風呂/洗面所/浴室/キッチン/ベランダ/ガーデン/屋外用

艶消しな感じで中々シックで気に入った♪

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これに、目視確認した20φの塩ビ管につなげるように、ホームセンターでVP管の調達。

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20φから16φにダウンして繋ぐジョイントと16φのVP管。そして一応取り回しの為に90°曲げのジョイントを2つと、専用のセメダインを買ってきた。全部で1,000円ちょいくらいだと思う。

塩ビ系でちょっとだけ注意点。

上の写真で紹介したありきたりな色のVP管、DIY動画などでは同じような太さで黒っぽい管を見かけるのでは無いだろうか。

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これはHIVP管といって、耐衝撃性や耐熱性が強化されている。地中埋設にも多く利用されてると思う。

価格も元々安いので、さほど高くなく、安全の為にそちらを買いたくなる。が、盲点はセメダインの種類が変わり、500円位だったものが何倍かになる。。。

セメダインをケチるのはリスキーなので、、今回は管自体を普通のものにした。特に人が歩く様な場所に埋設するわけでもないので問題無い。

という事で実測で採寸をして、二つ買ったL字ジョイントは1つでよかった。

レシプロソーで簡単にカットが出来た。レシプロソー様様である。なので買おうか悩んだ専用のノコギリは不用だった。( ´ ▽ ` )

バリ取り用には、100円ショップの耐水紙やすりで十分だった。600番くらいだったかな。

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実物合わせで何となく配置が決まったところで、、買ってきたパイプを接着。

元々の水道管20φ(内径)→16φにスケールダウンジョイント→16φ管(切ったやつ)→L字ジョイント→16φ管→1/2サイズの立水栓取り付け用ジョイント(スプライト切っているヤツ)という感じになる。

いよいよ元々の蛇口のパイプをカット❗️

もちろん元栓をしっかり締めて、蛇口を捻っても水が出てこないことを確認した。

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これで、もう後戻りは出来ない。。。ここを止水しなければ我が家の水道は開栓出来ず、トイレも行けない。(。-∀-)

元々の20φ管の泥をしっかり落として、セメダインを塗布。

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ギュギュッと締めて、こんなもんか?ここまで入ればOKというのはなさそう。。硬化は30分待つみたい。

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スプライトにはシールテープをぐるぐる巻きに。蛇口にも着いてたけど、どこ製か分からぬこのシールが不良で泣くのは辛すぎるので、別途信頼できる社で購入した。100円程度なので安心代としては安い。(´ω`)


カクダイ カクダイシールテープ 5m 7970

先に立水栓側につけてパイプを向かい入れる。

何巻とかルールはあるかも知れないけど、昔から手応えがあるまで。みたいな感じでやっている。今のところ漏れたことないので、これも正解かなと思う。
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立水栓の高さがいい塩梅になるように少し土を盛った。そして、大きい排水管との隙間。ここに上手く土が入らないと痩せた時に上からの荷重がモロに給水管に乗ってしまうので、どうしようか悩んでいたら、事前に用意していた、ブロックの破片がジャストサイズ‼️

隙間に埋めることができた。これは良い支点が出来た( ´ ▽ ` )

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埋めたブロックは沢山転がっていたブロックをはつり機の試運転も兼ねて沢山割って用意した。
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これをまずガラッと入れて埋める。これは、少し粘土質な我が家の庭の土に浸透し易い層を用意する為のもの。

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iPhoneのメモで初めて絵を描いてみた_φ(・_・

超ヘタッピだがイメージである。土にブロック、土にブロックと間に層を作る。

将来的にやっぱり撤去したいと言う事があった時のために余り小さ過ぎないものにした。その時はガバって拾って、、息子と手で仕分けしよう。。
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絵の通り、ブロックを敷き詰めて、一度土で埋めて少し固めたあとに、またブロックを入れて、また埋めて固める。二層とした。

これで今後、粘土質の土が固まっていっても、ブロック部分の密度の低い部分を伝って浸透が進むかと思う。ちなみに隙間は土を敷き詰めているのでそういう意味の低密度ではなく、ブロック自体の密度の低さに期待している。

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昔に戻ったつもりで土遊び。土を盛り、シャベルで少し叩いて平らにする。これを繰り返して踏んでも凹まない程度に固くなった。

浸透排水なのでこの部位はこんなもので良いはず。

これとは別に、全体的に除草シートを張り替えたいと思っている。義祖父が施工してくれた除草シート8年の月日で隙間から根強い雑草が生え始めていた。良く息子と雑草取りをして楽しんではいるが、いつ反抗期を迎えて1人でやる事になるかとヒヤヒヤしている。。。

パネルタイプの人工芝も表面はボロボロになっているので入れ替えたい。また人工芝にするか別の形にするのかは決まってないが、まずは除草シートかなと思っている。

それと少し表面の土が凸凹しているので、これをならすことにした。

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今日は手始めに立水栓の隣接部分だけ。

夢中になって写真を撮り忘れたが、凸付近はシャベルのギザギザを使って耕す様に掘り返して凹部分に盛る。そんな作業を繰り返して、モコモコしていた表面がなだらかになった。
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そして、一度耕してもわっとなっている土のままでは後々土が固まって来た時に凸凹が発生する可能性があるので、引き締めるために、セルフ転圧機を拵えた❗️( ̄+ー ̄)f:id:norisuke_oni-san:20221109084752j:image

これで表面をボンボン踏み固めていった。思いの外上手くいって、しっかりと表面を引き締められたと思う。( ´ ▽ ` )
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この上に防草シートを施工。実は一回丁度良い面積だったので100円ショップの防草シートをはったのだが、、、見た目は悪くなかったんだけどなんと肝心の水の浸透が悪く。いつまでも表面の水たまりが消えなかった。これだと夏はボーフラわいて、蚊の大量発生の原因になり兼ねず。敷き直すことにした。

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1m×10mで、庭の要所はこれで賄える量になると思う。確かビバホームで3,000円くらい。 
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四隅をピンで固定して、真ん中に置いているのはタイルで作られたパネル。多分ベランダなどに敷き詰めるものだと思うが、今回は水の受けに使った。丁度タイルとの間に隙間があり、水はそこを伝って下に流れていく。大きいゴミなどはここに引っかかる。

いずれ子供がサッカーや野球などで足を泥だらけにして来てもここで洗えるという想定でもある(。-∀-)

あと水をジャーっとしても跳ねない素材感だったのが結果的にも良かった♪
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そして、悩んで選んだ玉砂利。ちょっと洋風な色が3種類入ったミックスのものを購入した。

5分とか、6分とか少し大粒のもの。小さい砂利は後で土やゴミと混ざった時に厄介なのと、水の浸透し易さを狙ったつもり。
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これを敷き詰めて、完成❗️^_^

庭側は若干未完成なので、余った水道パイプで仕切りを付けた。

 

水もいい感じ❗️

玉砂利が一袋余ってしまったのはご愛嬌。。どうしたものか。。

①物件 作業15-水道開栓

開栓作業の日。通常なら立ち会いできないそうだけど今回は水道局の特別の配慮で立ち会いをさせて頂く事となった。

時間のちょい前に電話を頂き、現場で集合。

休止から時間が経ち過ぎたせいなのか、外されている水道メーター。

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早速水道メーターを取り付け頂いた。そして、開けちゃって良いですか?と聞きながら、既に開栓してる!!Σ(゚д゚lll)

どこからともなく、「ジャー」という音。

事前にググった情報だと、老朽化した水道管にいきなり圧が加わってジャジャ漏れ。そんなケースもあるとの意識があって焦った(;´д`)

すぐ家中に駆け込むと、台所の蛇口が全開だったらしく、ここから出てきていた。

エア抜きバッチリの様で、しっかり水が出ている事を確認。栓をゆっくり閉めてメーターを見に行った。すると、クルクル回る水の歯車が止まっていた。。ほぼ。。厳密にはジー〜ーーっと見ていると、ゆーーーっくり回っていた。

この量はどっかのシールから滲んでいるとか、そういう事かなぁ。ただ量からしても大事には至らないだろうと。

今後のリフォームにより水回りはかなりの規模で入れ替えになる予定なので、これでヨシとした

 

今回メーターがない。契約番号もない状況であったが、水道局に電話をして住所から状況を確認。メーターついていないことを告げ、手配も頂いた。

そして数年間空き家であったから水漏れも心配であることを伝えると、水漏れ対応ができる人の配置と同席ができるように配慮頂いた。

結果的に大事に至るような水漏れはなく一安心となった。ヽ(´ー`)

心配し過ぎだったかもしれないが、備えあれば憂なしということで、万全な構えが出来たと思う。

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以上、開栓までの流れでした。

 

DIYリフォーム準備、揃えた電動工具

さて、涼しくなってきた今日この頃。

いよいよ始まるリフォーム工事前の打ち合わせや軒天修理。(^ ^)

それぞれの工事範囲が見えてくるといよいよ私自身の対応範囲が見えてくる事になるので、DIYの準備も始めようと、買っただけで未使用どころか未開封電動工具達を開封した。

買う時には色々なblogやYouTubeを身漁り、本当に手間暇かけたのだ。最初は楽しいけど、、、段々辛くなるこの時間。調べるほど決められないイライラに中々購入ボタンも押せないものです。(ㆀ˘・з・˘)

以下は、買ってよかったと思った子供たち。正直失敗した高圧洗浄機やアナログメジャー他は除外。。(使用感を後日追記)お薦めだけ並べたので、ご参考に!_φ(・_・

 

エントリー① HIKOKI 電動丸ノコ(36v)

まず悩んだのはマキタかHIKOKIかというところ。。。正直マキタの方が汎用性もあるし良いとは思ったけど、丸ノコの集塵性。掃除機をくっつけて、木を切った際にはほとんどが飛び散らないという性能。


HiKOKI(ハイコーキ) 36V マルチボルト コードレス 集塵丸のこ 改良型 コレクトカバー仕様 のこ刃径 100mm/125mm兼用 蓄電池・充電器・ケース・のこ刃別売り C3605DYC(NN)

室内での作業予定なので、この性能は有難い。

ここの一点突破でHIKOKIで揃える事とした

あとは最近ハマっている本物の大工さんのYouTube、ここでも今から揃えるならHIKOKIだとのお薦めもあり

今回は本体に加えて、この掃除機ノズルをつける事が出来る本体を選んだ。これが巷のYouTubeでは大絶賛!

【DIYリフォーム】優先すべき必要な電動工具!大工が初心者向けに解説いたします。 - YouTube

個人的にも木屑まみれになるのはちょっと避けたかったこともあり、これに決定した。

もう一つは静穏性と、それほどをトルクが必要ない時は弱めて、欲しい時には強くする。そんな制御が加わっている。

刃の大きさは、最も活躍するのは165mmとのことだった。が、素人や安全性から言うと125mmが推奨されている。

私は素人であり、そして今後の作業の中で125mmで十分対応し切れると思ってこのサイズとした。


山真製鋸(YAMASHIN) ブラックパールサイレント 125mmx42P MAT-BLPS-125

間違いなく使用する合板(12〜15mm)や根太(30〜40mm)の厚み、せいぜい2×4(38mm)材ならこれで十分!(最大47mm深さまでOK!)

100mm角材や4×4などはそもそも165mmでも切れないし、使う予定もない。

仮に使うとしても取り回しの良さで両面から刃を入れればいいかなと思っている。

安全第一からもまずはここからというところかなぁと思っている。でもここから始まり、ここに終わる自信もある。(〃ω〃)

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エントリー② HIKOKI ディスクグラインダー

HIKOKIを選んだ理由としては18v-36vのどちらでも使えるマルチバッテリーの存在。丸ノコやインパクトドライバーは、ストレスなく使いたいので36v。でも他の機器には18vしかなかったり、それで十分なものがある。そこで一つのバッテリーを使いまわせる点にも強く惹かれたということ。


HiKOKI(ハイコーキ) 旧日立工機 電気ディスクグラインダー 砥石径100mm×厚さ4mm×穴径15mm AC100V FG10SS2

そんな中、こちらはコード式。

出番が少なそうなので費用対効果的な部分と、学生時代使っていたグライダーがコード式だったが、特に不便を感じなかった。

今回は玄関タイルを切りたかったので刃はこれをチョイス。


GREAT TOOL ダイヤモンドカッター セグメントタイプ GTNDC-105S

難なく切れたが、音はやっぱり結構するので閑静な住宅での作業は厳しい(o_o)

 

エントリー③ 電動はつり機(振動ドリル)

1〜3位を争うほど長い時間悩んだ。

結局出番が少ないであろう事や、口コミ、持ち運びのサイズ感などからチョイス。


ハンマードリル 電動ハンマドリル 1500W 強力 100V コード式 SDSプラスシャンク 低振動機構 3モード コンクリート32mm/鉄工13mm/木工40mm 電気ドリル 電気ハンマ 収納入れものと手袋を贈る

注意点は、ドリルのプラグ側に接地極性があり、一般的なコンセントの片側の開き口が大きいやつが必要になる。これは、片方はN極性で大地電圧0Vと決められているのだ。

理由は、、分からん。別にACだし逆回転してしまうことはないと思うけど。電気工事士の勉強知識によると音響機器なんかは音の性能に影響があるらしいけど。モーターはどうなんだろうか。

庭にあった、暑さ7〜9cm程度のコンクリート盤。重すぎてこのままじゃ運べない。

こいつを練習台にハツッてみた。

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表面を徐々に剥離する様に掘り進め、無事に真っ二つ。運べる事が出来た!

ブロックなどは余裕の性能。

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とりあえずこれで玄関周りのタイルはつりはなんとかなると思う!

実際問題これでお風呂や和式トイレのコンクリートをハツるのはどうかな。出来なくは無いけど時間かかるかなぁって気がする。

とは言え本格的なものはもっと4〜5倍のお値段。。。どこまで差があるのかも分からないが。。

そんな感じの性能。ご参考になれば。

 

エントリー④ HIKOKI インパクトドライバー36v

これも1番使うであろう事から多くのレヴュー確認時間を費やした一つ。今後エアツールを入れる予定はないので、多分石膏ボードや合板のビス打ちが多く発生する想定。

となると、18vでは力不足も心配で36vをチョイス。選んだインパクトはこれまた機能性とプロ仕様のトルク感。あと、少し狭い場所などでも選ばず作業できる様にヘッドの部分が狭めのものを選んだ。後はそしてコスパ比較❗️Amazonエイディションがベストプライスと見極めて、これをチョイス。(。-∀-)


【Amazon.co.jp限定】HiKOKI(ハイコーキ) 第2世代36Vインパクトドライバ アグレッシブグリーン 初回修理保証付き Bluetooth搭載蓄電池1個・充電器・力こぶビット1本・ケース付き WH36DC(XPS)

プロ仕様でパワーを持て余すかなと思ったけど、そんな事は無かった。

トルクコントロールだと思うが、「俺はまだまだ全力じゃないよ。」という余裕感があり、今後この力をどこまで引き出せるのか、DIYERとしての力量が試されるところ。。^_^;

 

エントリー⑤ LEDランプ照明

欲しいけど贅沢品かなぁと思って中々踏み切れなかった。(;´д`)しかし最近は日没が早くなってきて、暗くなりがちなので思い切って購入。


Dotoy クリップライト LED ワークライト クリップ 1550lm LEDクリップランプ LED電球 E26口金 100W形相当 昼光色 14W LED電球付き 広配光 屋内用

これはよかった!全然明るいし熱くないので作業性向上!これ以上光度があると手元が影っって逆に見にくいのでは無いかと思った。

我ながら良いチョイスだった( ´ ▽ ` )

DIYしている感も出てくるし、おすすめします!

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エントリー⑥HIKOKI レシプロソー

ちょっとした切断はもう手のこには戻れない!押入の解体、天井解体。なんでもレシプロソーの手を借りる。使用頻度は1番高いかもしれない。


HiKOKI(ハイコーキ) 旧日立工機 18V コードレスワンハンドセーバーソー(レシプロソー) 木材・金属切断 DIY 枝打ち 粗大ゴミ解体 CR18DA(NN) 蓄電池、充電器、ケース別売り

押入の解体、木材のカット、厚めの木材でもなんのその(^^)これまでノコギリでギコギコしていたのが劇的に楽になった。

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細かい刃なら良いだろうと思い、鉄用の歯で塩ビを切る(^_^)

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これも特に問題なかったと思う。さっくり切れて十分な性能で有難い。(๑˃̵ᴗ˂̵)

替え刃は少ないので、こちらの刃を追加購入!


レシプロソー替刃 PECHAM 電気のこぎり替え刃 34枚入れ 木工・金属用 解体用 枝打ち 庭木剪定 収納ボックス付き

 

エントリー⑦HIKOKI マルチツール

レシプロソーにはできない、平面に切り込みを入れる時。やすりがけ、金属切断、シール取りまで!使い方や範囲は想像力次第

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今のところ金属ビスやナメってしまったボルトの頭を落としたりなどの使い方をしているが、ヤスリがけはとてもお手軽で使い易かった

他に電動のヤスリはあるが、うるさ過ぎるし、手が痺れる。(;´д`)

必要最低限のパワーで疲れないマルチツールでのヤスリがけはとても楽だった!

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今後はコンセントの穴を作ったり、見切り材のカットなど細かいところの活躍が見込まれる。期待の逸品である。

ツールはこれ追加購入。


【4枚増量 金属対応刃】マルチツール 替刃 セット 互換品 マキタ 日立 ボッシュ カットソー ブレード

多分使わないのもいっぱいあるだろうけど、おそらくマルチツールは困った時に登場して試行錯誤になるんだと思うので出来るだけ多くの装備で揃えた。徐々に減ったものを買い足すかんじになるんだろうなと思う。

 

エントリー⑧RYOBI掃除機(VC-1100)

これもYouTubeでレヴューを比較、そして口コミなどからチョイスした。(^ ^)

吸入のパワーと、期待している丸ノコに接続できるどうか。そして粉塵の容量のバランス。

すぐ満タンになってゴミ捨て回数が多いのは困る。


京セラ(Kyocera) 旧リョービ 集じん機 VC-1100 683400A 【木くずやホコリ、床にこぼれた水もスッキリと吸引する乾湿両用仕様】 吸込仕事率160W 集じん容量 乾燥(15L)・液体(12L) 排水ドレン付

以前職場でマキタの掃除機があって、かなりガシガシと使い込んでいた。形や構造が似ているので、そのイメージで購入した。( ´ ▽ ` )

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とても楽しそうに掃除する息子。

(自分の部屋は汚いんだが。。)
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掃除機はR2D2に似ているから愛着が湧いてくる。(。-∀-)

何度か中身が満タンになってゴミを捨てて、しみじみ思ったが、、中のフィルタ別売りは買った方がいい。(o_o)

本体フィルターの目詰まりの掃除が面倒臭い。

別売フィルターが有れば裏からバシバシして、ある程度震い落とせば楽に捨てられる。


京セラ(Kyocera) 旧リョービ 集塵機用 高性能フィルター VC-1100用 3070467

おいおいだけどノズルも欲しいなぁとも思う。100均ノズルを使っていたけど、耐久性問題もありどうにも。。

 

音がうるさいみたいなレビューもあったけどそれは気にならなかった。

昔のパックフィルター式の掃除機に毛が生えた程度かなという感じ。

音量で言えば、これらの機械で1番うるさいのはやっぱり電動はつり機だった(゚ω゚)

 

これをHIKOKIの電動ノコギリに設置して使う予定❗️

まだ取り付けてないが、YouTubeによるとアダプタを少し加工して取り付けるのがお薦めされていた。


SK11 集塵機接続アダプター SAD-HS1

 

エントリー⑨ネジザウルス

絶対に築古戸建では必須じゃないかと思う。

築古不動産は、何で??というくらいネジやフックが多い。カレンダーや肖像画?賞状などきっと飾るためにどんどん増えたのだと思う。

これらを外すのに素手では厳しいことが間々ある。プラスネジでもかなりの確率で舐めっていた(;´д`)

ここで投入したネジザウルス。


エンジニア ネジザウルスRX なめたネジ/潰れたネジ/錆びたネジ φ3~15mm用 PZ-59

コイツは素直にすごかった。マジ楽だった。

種類も多くて中々悩んだけど、小さいネジでも先っちょでしっかりと掴めるサイズと、ペンチ的な使い方でしっかりと掴める事、そしてVVFワイヤーくらいなら切れてしまうくらいのパワーと金額のバランスでチョイスした!

 

エントリー⑩レーザー墨出し機

買った時は安かったんだけどな。。(o_o)

段々と市場に値段が上がってきている。でもこれは比較的実用的でリーズナブルなものになっているのでお薦め。


RAKU レーザー墨出し器 グリーンレーザー 墨出し器 バッテリー2個付き PSE認定済 4方向大矩照射モデル 傾斜モード搭載 5ラインタイプ 3°内自動補正 IP54防水防塵 三脚に取付可能 日本語説明書付き レーザークラス2

壁の設置や、コンセントの増設、根太の水平などを今後測定するためには必須のアイテムだと思う。

自動で完璧な水平がでると良いんだけど、コイツは誤差範囲3°以内で水準器に合わせる必要があり、ちょっと面倒くさい。。でその分安い(๑˃̵ᴗ˂̵)

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以上、お薦め工具のご紹介でした‼️(*´-`)

超調べて時間をかけて購入したので、誰かの時間短縮に寄与できれば光栄です‼️

 

①物件 作業14-水道の開栓手配

築古の戸建や空き家からのリフォームで有りがちだと思うが、心配な水道の開栓。

これが聞いている話だと3〜4年振りになるらしい。という事もあって、これまで開栓を躊躇していた。しかし、以前玄関前の蛇口を捻った時に少しだけ水が出た。なので、残圧的なもの?が管内にあるのだとすれば、水漏れはないんじゃないかなという楽観視もあった。(。-∀-)

いずれにしても軒天修理と塗装の工事を控えた今、水の使用は必須に違いなく。今回重い腰を上げて、水道局へ開栓の電話をする事にした。

水道局へお客様番号的なものを伝えるために、メーターを確認しようとした。(メーターや蓋などに記載があるらしい。)

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が、、、、、メーターないやん。∑(゚Д゚)

これはちょっと焦った。

購入時に未確認だったので、確か水道メーターは権利関係でややこしかった記憶がある。(仕事時代の記憶)

調べてみると、使ってないので水を止めた状態の「休止」状態では通常メーターもそのままになるのだが、何年か経つと水道局の方でメーターを取り外すこともあるそうだ。

これなら、開始届出をして通常の引越しみたいに開栓手続きだけしてくれる。

もう一方の最悪のケースでは、この居宅にはもう水は必要ないとした利用の「廃止」届けをした場合。メーターを外して、お世話になりましたー♪、ということでの決別状態。

この場合には新築住宅と同様に、新たに水道局に水を引く(利用の権利を得る)ための申請が必要になってしまう。そのための費用が口径毎に設定されていて、一般サイズで20万円くらい掛かる。

確か、そのような制度だったと記憶。。

嫌だな、どっちかなぁという思いで水道局へ電話したところ、結果的にこの心配は不要だったみたい。(。-∀-)

水道局の方も少しバタバタしていたけれど、新規でメーターをつけて頂き、開栓をしつつ。漏水のチェックもして頂けることとなった。( ´ ▽ ` )

バタバタした理由は、水道局でメーターがない事を把握していなかった様子なのと、本来開栓での立ち会いはしていない事。

漏水の心配があると伝えたら開栓の担当ではわからないので、調査員的な人が同席できるか調べる。と言った事で2〜3回の折り返し電話を頂いたのだった。

結果的にベストな対応を頂ける事となり、非常に感謝(๑˃̵ᴗ˂̵)

後日開栓の儀であるが、ちゃんと調査員もいるのは心強い❗️

少し追加で調べたが、東京都水道局では新規の加入金(分担金というらしい)は不要であるらしい事がわかった。

現在東京都下に更地から新築一戸建てを建築予定ですが、東京都では水道加入代は不要と... - 教えて! 住まいの先生 - Yahoo!不動産

断言は出来ないけれど、東京の加入金(分担金)の金額などを調べても出てこないので、おそらくこの通りなのだと思う。

なので今回、今のところ電話で開栓したい事を伝えているだけなので、どちらパターンだったか分からないという事になった。(´⊙ω⊙`)

しかし、裕福な東京都のありがたい対応で何にしても安心である。

軒天修理でトラブルの予感。。。

前々から気になっていた軒天の破れ。(ー ー;)耐震工事の中で屋根の葺き替えをするかどうか。。するならそこで合わせて修繕してもらった方がコストメリットがあるので我慢していた。

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その間は、小獣や蜂の巣が出来ないか、戦々恐々としていた。:(;゙゚'ω゚'):

このスズメバチピークシーズンを無事にクリアして、台風14号もそこそこの猛威を震っていた。それでも雨漏りや大きな破損なく9月を終えられそうであるが、耐震工事の中で屋根を葺き替えないことが決まったので、待ち損でもあるが修繕をしたいと思う。

軒天というのは厄介なもので、2階の屋根の高さがあるから本来安全のためには足場を組む事を前提に検討をするのがベースだと思う。足場だけで10〜15万円。。が、やはりココは費用を抑えるべく。( *`ω´)

足場を組まずに梯子でスポットに軒天の修繕をしてくれるところを探した。

「かめきち」さんのご紹介の中では、ジモティを使う手法の紹介もあるにはあるのだが、ジモティにはトラブルも多いと聞き、今回のような作業を伴うものはリスキーだと思って選択しなかった。作業がスタートしてしまうと、ある意味家を人質に取られている状況になるので。(;´д`)

激安ボロ戸建ての現実!ジモティーで軒天井を激安修理 | ソーリムウーハーのサラリーマン不動産投資 - 楽天ブログ

そこで見積もりが一括で取得できるとの触れ込みに釣られ、「家仲間コム」を使ってみることにした。

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参考: リフォームのことなら家仲間コム

よくある比較サイトの一つだが、ここは個人情報をフルに入れずに見積依頼が出来るため、申し込んだ瞬間に問い合わせが来まくるような連絡処理には追われず費用感を知る事が出来るかなと思った。

早速見積依頼を発射!(。-∀-)

内容は「軒天、破風修理とその塗装」という形にした。

後から知ったが、造作や修理ではなく「塗装」という括りであったため、依頼先が大量になっていたらしい。_φ(・_・

速攻で幾つかの会社からサイト内で連絡があった。直接メールや電話が来るのではないのでとてもありがたい。

火災保険で直します!とかちょっと変化球なパターンもあるが、それは置いておいて、直ぐに金額を示してくれた1社と、評価が良い1社をピックアップして見積りを取ることとした。

 

一般的な修繕見積もりの手順だが、この作業で、ウラケンさんの言葉を借りるなら「心がザワつく」そんな応対にリフォーム詐欺では無いかと疑心暗鬼になった。

結果的に断った事で、これが実際に詐欺だったかは分からない。

しかし、違和感と警戒感を覚え、勉強不足だったリフォーム詐欺の手口と今回の事例を参考に今後の反省として活すべく書き残したいと思う。

 

これも後から調べた事だが、現在リフォーム詐欺は絶賛増加中。しかもあまり馴染みのない屋根関係が一般的らしい、、コロナ禍で家にいるからかな?

屋根修理の詐欺、訪問営業に注意!多発する詐欺や悪徳営業への対処法

ググって調べてみてわかったところ、リフォーム詐欺さんの収入源は主に2つ。

・超手抜き工事で暴利

・前払いさせてドロン

前者は特にタチが悪い。実際に工事が始まってみて初めて分かるかもしれないので、発注段階でよく評価する必要がある。

あまり安い時は、それなりの理由があると思って、安さの理由を理解して納得する必要がある。ちなみに公共工事では明らかに市場より安過ぎる応札があった時には、その業者を調査して実現性を評価して、安いだけでは公共工事を請負えないようになっている。橋が途中までで完成しなかったら国益に関わるので慎重に。

今回は後者の「疑い」を感じたもの。(/ _ ; )

 

希望にしていた足場を組まずに、15〜20万円という概算提示があった。更に、今度近くに現場があるので更に安く出来ます!みたいなコメントが来た。

この家仲間コムには評価制度があり、1件満足評価があると50から1個づつ増えるようになっているが、この業者はなんと家仲間に登録したばかりで、評価がなかった

しかも、サイト内で連絡先(HPや会社の登録)がなく、分かったのは個人事業主であることと、対応業務はシロアリ駆除、水回りから太陽光パネルの設置に至るまで多岐に渡っていた。

普段ならこの時点で避けるだろうけど、、何だか今回は話だけ聞いてみようと思った。電話番号を入れてくれており、電話して連絡をとった。

 

2時間後、「発注します。」という文言と共に、サインをした。

業者が帰って直ぐに、「やっちまった❗️」という感覚に苛まれる事になった。。。|||( ゚д゚)

 

私は一応慎重派なので普段はこういう見積関係で、即決することはまず無い。それが即決まで至らせてしまう、これが詐欺師の話術なのか、、、

何だかおかしいと、会話しながら薄々思っていたのにサインに至った経緯だが。

名刺交換

・外回りから屋根をみる

・軒天が◯◯枚で行けるかなぁ

・隣接の区の戸建現場を持っている

・職人が手が空いた時を使うので日程調整はお任せ

・塗装範囲、コの字型で破風、軒天一

工数は1名3日計算、材料いれて14.3万円

・予算は?12万円、じゃあ20%引いて11.5万円でいいよ。名刺がわりだ。

・しかも他社は真似できないよ?何か追加が発生しても費用はなしだ!

・今すぐ契約手付金4万円で、着手前に残金。

・手持ちがない?家に帰ればあるんじゃない?近い?

・送金は出来る?画面を見せてくれれば信用するよ。

・じゃあ今日の夜送金してね、信用するから領収書置いていくよ。

 

嵐のように去っていった。その場で金銭を要求した事があり得ない。そう思ったのに、サインをしてしまった。

とにかく心の警報が鳴ったのは名刺交換からだった。

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なんという事でしょう。自家製?の名刺。今回ポッキリのために作成されたのでしょうか。必要最低限未満の内容。メールはYahoo!フリーアドレス。。何やら一生懸命書いて頂いた見積書、擦れば消えるフリクションペンで記載されています。

・近くに現場があるから安い。

・伝えた予算通りで見積もる。

・即決、即金を求める。

これらは全てがリフォーム詐欺の常套手段。

後からそれをしっかり調べたけど、応対していた時も絶対に詐欺の手口だ!って思っていた。

けどね、逆に、、、逆に、、、こんなコテコテの手口で来なくない??(。-_-。)たかだか手付金も4万円よね?

だから、雑いけども、詐欺では無いのでは。という気もしてきた。金額的にも比較的安いけど、異常な額では無いと思っていた。

サインした時は、最悪4万円払って勉強代で終わり。ということでもネタ的にも有りなのではないか。。そんな事もよぎっていたのだ。

だけど、、、業者が帰ってから。これ絶対詐欺だ。それしか思えなかった。

ちなみに手付金が払われる事が契約の条件だったのに(この方曰く)、信用で領収書を置いていった。これは、契約の誘引に他ならない。

すぐに住所、名前、電話番号などネットで探し漁った。

住所は該当の番地以下が存在しない。。電話番号から、見積書にはなぜか修正ペンで社名を変えてあり、透けて見えるその社名(足場の専門会社らしい)が現れた。見積もり書の社名が訂正されてる理由、この社が何なのか関連は不明。。

そこから色々リフォーム詐欺について調べると疑いは益々深まる。

他にもこんな発言。

この家の外壁の金属サイディング、昔良く施工した。アルミで出来ていて、軽く非常に頑丈で、耐震性にも寄与する。当時で350万円もする施工法だったので高価である。

→デカい豪邸なんだろうと想像した。アルミだったの?へー。でも、アルミ製で耐震性は。。。

20年以上この業界にいて、最近父親から継いだ。(送金先の銀行名義はまだ父親のとのことで名前が違う)

個人事業主だけど、継ぐとかあるのか。。?

そんな長い間個人事業主工務店。。?なぜネットで出ない。。。

兎に角思い出しても怪しげな会話のオンパレード。。

これが実際に詐欺かどうか見破るには、、、

住所の場所へ行く。位しか思い付かない。けど、該当住所はないし。しかし近傍の建物名でヒットした場所。そして、そのお部屋がGoogle earthで拾えたので、こちら。

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ただのRCアパートの一室。。工務店と言っていたが、、いくら個人事業主とは言え工務店のそれではない。いってもしゃーないし。。ピンポンして本人現れて連れ込まれたらヤバい。

騙されない対応策としてウラケンさんから教わったのは、1番いいのは施工後の後払い、又はカード払い。が、しかし既に職人に包みたいから先に出してほしいと言っていた。(そういや他の現場と兼業なのに。。)

でも、後払いに応じてくれてもあの見積もり書だし。。雑に施工されて変に請求食らっても非常に厄介。特にリフォーム詐欺さんの手口の一つで、関連部位に厳しい破損が見つかったから半ば強制追加工事パターンもある。

怪しい相手は屋根に上げてはならない。というのも防衛策の鉄則らしい。何なら見えないところでこっそりと自ら壊す手口も有るらしい(゚д゚lll)

ここまま手付金を払ってしまってドロンという勉強料としても、金銭より時間ロス避けたい。来月予定の耐震工事前に済ませたいところ。

少し調べて知ったが、各施工内容ごとに金額がそこそこ(500万円とか)以上の場合は建築する会社ごと工事施工社として知事の許可を得ているらしい。

近くで戸建の現場があるならば、それは間違いなくあるはず。が、名刺に記載はない。

これを決め手に、自分の中ではこれは詐欺、もしくはブラックな業者であると認定した。(実際は分かりません。あくまで個人的主観です。)

 

あとは如何に断るか。

逆上されたり、手付けだけ払えと脅されたらどうしよう(;´д`)とか。そんな事を考えて二段階で連絡した。

①別の社が見積もりに来たいと、断れきれないので相見積もりをさせて欲しい。

まずそう連絡した。

現地で話をしていた時、このサイトの話と沢山見積もり相談が来ていることを話していたので、順当な話。もう一社を断ろうとしたけど、強引に見せて欲しいと来ていると持ちかけたのだ。

うちに値段に対抗できるはずない。

もし安かったらそこより安くできるから言ってくれ。他社が出来ることはうちにも出来る。

そのような話を比較的長めの電話で論されたが、一応和やかに契約待ってくれる事を承諾頂けた。ε-(´∀`; )これで少し時間が作れた。

そして、もともとピックアップしていた別の社での見積もりがあるので現場対応もした。

調べて見ると、こちらの社はネットでも色々なサイトで登録されており、評判もすこぶる良く、一級塗装技能士や日本塗装工業会、知事の工事許可などの看板も持ったしっかりした名刺/会社であった。もちろんネットで裏どり、日本塗装工業会の名簿などからこの社が存在することも確認した。

結果、1.5倍くらいの見積もり結果ではあったが、現場で真摯に対応いただき、疑惑の社ではコ字でしか対応出来ないとされた破風を全周塗装することを約束頂き、しかも料金は後払いでOKであった。

値段を除いては申し分なく、加えて増築部分のトタン屋根も塗ってくれるということもあり、この社にお願いする事とした。おそらく間違い無いだろう。工期も悪くない時期をお示し頂いた。

ここでやっていただけそうなことを確認の上、時間を貰う形にしていた疑惑の社を断る事とした。

②それなりに納得の金額で、施工範囲も広めに提案頂いたので、この施工で他社へお願いしたい。

遂に言った。ひょっとしたら逆上するんじゃないかとかビクビクしていたが、急にタメ口混じりではあったけれど、「お客さんにとって良い形ならそれで良いんじゃないかな」みたいな文言で容易に承諾頂けたのだった。

強引に来ている社の存在をチラつかせたので、同業者(リフォーム詐欺さん)との競合を想像してくれたかな?ψ(`∇´)ψ

非常に長くなったが、こうして無事に疑惑の社とは関係が切れて、非常に安心できそうな社に依頼する事が出来た。

冒頭にも書いたが、結局依頼をしていないのでこれがリフォーム詐欺だったかは分からない。が、限りなくブラックに近い業者であったと思う。

 

今回の反省と得た事

・ネットでの見積もり、特に相手方の全貌が見えないような社には近づかない。

・見積もりをもらう前に金額の相場感を身につける。その上で安い場合には理由がある。

リフォーム詐欺の手口は承知しておく。

(やたら安い、不安を煽る、逆にやたら安心させる(大船に乗ったつもりにさせる。)、前払い)

 

今回はいずれも不足していた。改めて不動産業界には魑魅魍魎が多くいる事を再認識して、カモネギにならないように勉強を続けたい。o(`ω´ )o

 

長くなりましたが、以上記録回でした。

voicyで共感したこと。備忘録。

当方が不動産賃貸業をやってみよう!と思うキッカケとなった二大リスペクト大家さんのお一人、「らいおん大家」さんが、いつもとは違うトーンで今後の築古不動産賃貸業についてお話をされていたので、そこで共感した話について自分でも方針の再認識も兼ねて書き残しておきたい。

参考:らいおん大家さんのvoicyトップページ

らいおん大家「負動産クエスト【聴】」/ Voicy - 音声プラットフォーム

 

らいおんさんは、リフォーム屋さんに勤める傍らで築古戸建ての不動産賃貸業を副業にしている方。しかし、よく聞くような10戸も20戸も運用してがっぽりと稼いでいるのではない。築古の和風家屋をこよなく愛して、1件1件をきっちり修繕して、センス良くリフォームして貸出している。

 

 

元々らいおんさんは「かめきち」さんのブログで知った。最初は、築古戸建の現地確認をリフォーム屋さん目線で調査して、この物件にはこれぐらいの費用が掛かる。

というのをペラで解説していて、素直に「スゲェ〜」(*゚▽゚*)と思ったのと、少しでもそのスキルを得たくて繰り返し聞き入った。それが、丁度物件を調べ始めた時だった。

同時にかめきちさんからお薦めの本。

積算資料ポケット編を購入して、基本リフォームの価格を集中的に学んだ。


積算資料ポケット版 リフォーム編2022 (2022)

 

まだ9月なのに来月発売の事前予約が出ていたので、参考掲載。ひょっとしたら資材高騰などが反映されているのかな?


積算資料ポケット版リフォーム編2023 (2023)

そして、直前まで学ばせてもらって、実際に検討物件を内見。

正直その場で価格と指値までは出せなかったが、不動産屋さんもゆっくり待っていただいたお陰で、しっかりと検討して指値を出す事が出来、無事に購入に至った訳だ。

そして、この時に大事などこまでリフォームすべきか。と言う点で、らいおんさんの考え方に強く影響を受けて見積もりをさせて貰った。

ズバリ、借主が困らない。本当の意味での空き家再生。これは自主管理にあたっても安心に直結する。

らいおんさんは実は自身でDIYをすることは一切無いのだそうだが、水回りや電気などのライフラインに直結する事については、後々の安心のためにもプロに任せるべきだとの事だった。

 

これには当方も強く共感。というか、ライオンさんの話は共感だらけなのだが、下手に素人が手を出していい領域とダメな領域があることを理解した。特に水回りは当たりが大きい。

そして、外回り。

戸建のコアとなる部分に外壁と屋根をあげている。ここのメンテナンスを怠ると、雨漏りは言わずもがな、外壁からも水や湿気が室内、床下など、木部に湿気が届いて腐食、シロアリの餌食となっていく。ダメージが直に住宅の致命傷に直結するというところ。

 

こういった水回りや外回りのリフォームやメンテナンスにはとても費用がかかる。このため、一般的な築古戸建投資では、いかに費用を抑えて賃貸に持っていくか。そして、どのタイミングで売り抜けるか。という点が重要視される。なので内装や美観などにリソースを割き、コスパの悪い水回りや外回りは多くの投資家が回避する傾向にある。(ただし旧仕様の風呂釜とか、和式トイレとかは流石に別で、客付けに直結するところは入れ替える投資家も多い。美観ための外壁塗装も然り。)

これってつまり、いつ水回りでトラブルが発生するか、外回りで雨漏りが発生するか分からない状況。いずれかを補修しようとした時には既に主要な柱は蝕まれている可能性がある。当然耐震性は大きく劣る。そんな爆弾賃貸物件を作っていることになる。

(こういう事が起きる。。。これがもし入居後だったら。。)

これが爆発する前に別の投資家に売り抜く。もちろん、経験豊富な不動産投資家には見抜かれるので駆け出しや素人投資家をターゲットとする。そんなドロドロした側面もある、築古戸建の不動産投資。

ウラケンさんも「学べ」とお話しされるのはここにある。無知でスタートを切ると必然的にカモ、もしくはトラブルに見舞われ大失敗になる。

これを、投資という名の博打的な側面を明確に否定はしないものの、らいおんさんは懸念を頂いている。家屋愛からくるものだと思うし、そもそも賃貸物件を借りる借主への負担、迷惑、生活感を無視した賃貸業となりかねない。

そして、現在コロナ禍で乱立した新規参入者が淘汰され、どのようなケースが今後生き残っていくか。そのようなテーマでお話しをされていた。

既にコメントされていた、リフォームや修繕履歴的なものが一つ。

ただ、これは個人的にはしっかりやっている人だけが準備できるものになるので、前述の不動産投資家に作成することが出来るだろうか。

全部を開示しても恥ずかしくないような家。そのように仕上げてあると、売却という出口戦略もないような気もする。

この辺りはどう考えていくか、引き続き勉強させて頂きたいと思う。

少し脱線するが、らいおんさんも理想は「耐震工事」を行いたいとのことだった。同じような発想で今回、しっかり耐震工事を進めている私は何だか嬉しかったところ。

ただ、耐震工事はコストがかかり過ぎるとのことで、また、これをしなければ手を出せないという風習が出てきてしまうと、いよいよ空き家問題の解決が困難になってしまうということに懸念もあり、ジレンマを抱えている感じであった。

空き家問題も、、根が深い。。。

 

らいおんさんは当方の一回り近く年下になるが、若さのパワーが故、ハタから見ると採算性に心配はあるが、、欲というより、使命感、自分のやりたいことを実行に移すための行動力で活動、発信をされている。

聴いていて、みていて、ある意味スリリングで面白いので、今後も応援したいと思っている。

今後が楽しみである。(^ ^)

公務員って「個人事業主」になれる?

結構調べても正確にスッキリまとめてくれているサイトがなかったので、ここに備忘的に記述していこうと思います。

公務員(ここでは基本国家公務員を対象として考えています。)個人事業主になって良いのか?

ついでに法人登記して社長(役員)になって良いのか?

 

以前、書いているが、まず当方は公務員ではない。

が、就業する法人では、規定上は公務員準拠という言い方で、NGOだのNPOだの、どれに該当するか自分の会社のくせにちょっとよく分からない、特殊な法人で、国家公務員の規程をかじったような準用規定が並んでいる。

考え方としては、国家公務員ほど厳しくないが、書いていない事でも個々の取り扱いは国の扱いに準じて決めていくのが基本になっている。

給与規程にしかり、旅費規程にしかり、就業規則にしかり。

なのでここには、建て付けは少し違えど、いわゆる、「職務専念義務」として、営利企業の役職員や自らが営む事は出来ない事が明記されている。

これが国家公務員法第103条に連動する副業禁止規程になっているかと思う。

国家公務員法 | e-Gov法令検索

(私企業からの隔離)
第百三条 職員は、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業(以下営利企業という。)を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない。

 

そして、国家公務員法には人事院の方で出ている通達に基づき、一定規模以下の不動産賃貸業は無許可で行うことが認められて、一定規模以上でも許可をもって行うことが認められている。

これは、相続などで自分名義になった不動産、転勤により住む事ができなくなった場合に出すための賃貸が想定されており、一定規模以下と判断できる基準も定められている。

https://www.jinji.go.jp/kisoku/tsuuchi/14_fukumu/1403000_S31shokushoku599.html

 

例えば有名な話だけど、下記に該当すると営利企業を自ら営むこととされ、禁止である事が明確化している。(本業に差し支えるから)

 

・5棟10室以上

 区分所有者で9室以下や、戸建を4棟などがこれに該当。

 この規定深掘りすると、5棟と10室が条項として独立しているので、戸建て4棟と、区分所有者9室の計13件までは認められるかと思う。ただ、ここまで持つと収入には絶対引っかかるだろうが。。。

・収入500万円以上

 これは利益ではなく、収入総額になる。月平均で41万円くらい。単身者向けの一般的な賃貸物件で言うと4〜6件くらいだろうか。

・旅館ホテル等の特定の業務の用

 流行りの民泊や、レンタルオフィスとか、レンタル倉庫なども該当するかと思われる。

太陽光パネル売電 10kWh以上

 太陽光売電としても事業的規模なので、別途許可が必要だったりするので、うっかり超えたということにならないと思う。一般的な家庭の屋根につける太陽光パネルの容量は3〜6kWh程度だ。

 

これらは、青色確定申告の「事業的規模」(所得税控除10万→65万)にも類する数字になっているので、万が一職場で指摘を受けても、税務署での扱いが事業的規模になっていない事が、自営でない事を証明する一つの根拠になるかなと思う。

逆に、総合的判断で、例えば、3棟、6室みたいな数字でも税務署から事業的規模だとされてしまったら、急いで許可を取らなければいけないと考えられる。

 

繰り返しになるが、上記に該当すると、それは「自ら営利企業を営んでいる」ことになるので禁止事項に該当する。

が、さらに条件があって、それをクリアすれば許可を得ることで営む事ができる。

その条件とは

・利害関係がないこと

 これは公務員として絶対。許認可を出す関係の相手だったり、何かの業務契約を結ぶ相手だったり。常識的に分かる。

・管理業務委託をしていること

 アパート経営で自主管理は難しいと思うが、客付けや以上、管理などを自前で行うことは本業に支障をきたすおそれがあるので認められない。

・その他公務の公正性及び信頼性の確保に支障が生じないこと。

 これは保険的な項目だと思う。迷惑かけんなよ。と言う事が言いたいんじゃないかな。

 

という項目をクリアして、所属長等の許可(承認)を得れば、気兼ねなく不動産賃貸業が営めてしまうと言う事だ。

ただ、現実問題は相続以外の理由で、自らバンバン購入して始めたい。と言うのはハードルが高いと思う。所属先の文化や上司次第、運かなと思う。

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さて本題の件。

まず法人を立ち上げて、社長(役員)になれるかどうかは国家公務員法で禁じられてしまっているので、なれない。公益法人NPO法人などは良い事があるようだが、別途許可が必要になる。

一般的に公務員が会社を起こす時は家族を役員にしていると聞くのは、これがクリア出来ないのだと思う。

 

では、個人事業主これは白黒つける文面を見つけた。ズバリOKだと解釈される。

人事院規則14―8(営利企業の役員等との兼業)の運用について

 1 「営利企業を営むことを目的とする会社その他の団体」とは、商業、工業、金融業等利潤を得てこれを構成員に配分することを主目的とする企業体をいう。会社法(平成17年法律第86号)上の会社のほか、法律によって設立される法人等で、主として営利活動を営むものがこれに該当する。

 

つまり、禁じられる企業とは、会社法に基づく法人や一部の特殊法人(NHKとか)のような法律によって設立された法人をいう。

個人事業主は、所得税法229条に基づいて、納税の整理のために、事業所得を得るための業を開始した場合に届出をしなければならないとされるもので、あくまで「個人」で企業でも法人でも団体でもない。規模が大きい場合には家族を雇うというケースもあるかもしれないが、あくまで納税者の個人の業のための雇用となる。

 

所得税法 第229条 (開業等の届出)

居住者又は非居住者は、国内において新たに不動産所得、事業所得又は山林所得を生ずべき事業を開始し、又は当該事業に係る事務所、事業所その他これらに準ずるものを設け、若しくはこれらを移転し若しくは廃止した場合には、財務省令で定めるところにより、その旨その他必要な事項を記載した届出書を、その事実があつた日から1月以内に、税務署長に提出しなければならない。

 

そして、「自ら営利企業を営む事」は前述の通り、該当して許可を取るケースと、該当せず許可不要のケースがあり、そのいずれかで有れば禁じられない。この場合は前述のとおり開業届が出てるか出てないかは当然に問題にならない。

 

という事で、メモ走りもあって長くなったが、公務員でも個人事業主にはなれる!というのが結論である❗️

 

公務員なら分かると思うが、根拠法を防衛策として、しっかり身につけて、指摘があるならば毅然と戦っていただきたい。

それでも職場の文化によっては無理解な上司に指摘され、人事に吊し上げられることもあるので、可能ならやはり事前に確認して、言質をとっておくことをお勧めする。

その際の説得材料になれば幸甚である。

電気工事士試験の勉強中

耐震補強工事の範囲が段々と固まってきたので、何をDIYするのか、何をプロにお願いするかようやく見えてきたようなそうでも無いような。

いずれにしても固まるまでは、中々DIYでの手が出しにくい。(/ _ ; )

以前壊した押し入れは解体範囲に入ってしまって、重複作業になってしまった。(見積もりの解体に含まれた。。)

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経験としては良いけれど、耐震補強を実際に行う人が、後々の作業を意識しながら壊すのとは全然違うので、邪魔しないようにしないと。と、思う。

ということで、手をこまねいて待っている。

多分外構の作業と屋根が無くなったので、この辺りは進めて良くなったかなと思っている。

でも、普通外構は最後よね。。(ー ー;)

とか言っていたら、台風が来てしまった。(;´Д`A

只今九州上陸中@台風14号。。

これで屋根が破損して雨漏りでもしたら火災保険は降りるのだろうか。(*_*)

逆に何事もなければ頑丈さは証明されて安心して天井を閉じれるのだが。。

問題は破損している軒天。。ここに雨風吹き込むのが原因だと困るなぁ。

 

そんな心配の中、今出来るのは電気工事士の勉強あるのみ。

初めて目にする事も多いからぶっつけ本番で受かるとは思えない。ので一通りテキストに目を通して、過去問題をひたすら解く。

この方法でいけるな!と、少しテキストを読んで思った。

この間買ったテキストはわかりやすく、解説と連動する過去問を行き来して、こんな感じで問題になるのだなと、意識しながら読み進めることできる。

私のリスペクトする「かめきち」さんの受けおりだが、これは素晴らしい。(。・ω・。)


ぜんぶ絵で見て覚える第2種電気工事士筆記試験すいーっと合格(2022年版)

今悩んでるのは過去問を買うか、


すい~っと合格赤のハンディ ぜんぶ解くべし!第2種電気工事士 筆記過去問2022 (すぃ~っと合格赤のハンディ)

電気工事士試験を管轄している「電気技術者試験センター」の公式HPにも過去問が公開されていて、これだけでも良いかなと思うところはある。(゚ω゚)

試験の問題と解答 | ECEE 一般財団法人電気技術者試験センター

一回、印刷してやってみて面倒だったらテキスト買う。こんな感じかな。

まだまだテキスト読み込みの最中なので、10月からは過去問に手を出したいと思う。10月30日が試験日だ。

 

ちなみに、似たような四択の国家試験で過去に自動車整備士の二級試験を受けた事がある

この試験でも過去問がものをいうらしく、対策期間にはひたすら過去問を解いた。

その時に教えてもらったけど、過去問の8回分を完璧に覚えると、その知識だけで合格点に持っていけると。そう習った。きっと統計的なもんなんだろうな。問題数といい、合格点のラインと、とても酷似しているのできっと同じ理論が通用すると思う。

という事で過去問10回分はチャレンジするとここに誓おう。。o(`ω´ )o

 

ちなみにテキスト読むだけだと何も頭に入らない時がある。久しぶりに勉強しようとしてるので、脳の柔軟性を失って、集中も出来ない(;´д`)

こんな時は、テキスト丸写し大作戦。

これも整備士の勉強で覚えた方法。合格出来るようなテキストを逆に作るという発想法である。

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綺麗にノートを取るのでそれだけで何度も読んで、何とか頭に入るのだ。昔ながらの方法。ちなみに全部はやらない。苦手ページのノートを作る感じ。

あとは、妻が目の前に居ると、、、これは集中しなければ、、((((;゚Д゚)))))))というプレッシャーを得られる。こんな勉強もできないようなポンコツだと思われたくなくて頑張れるって感じかな。

愛だね(〃ω〃)

あと1ヶ月半弱!頑張ろうo(`ω´ )o