ここは興味が無い方は飛ばして読んでほしいが、今回の目的の一つ減税計画の備忘録である。
・PLで開始後数年(6年程度目処)の赤字を出す。
・赤字の金額は収入制限と実収入の差額。
・我が子が高校を無事に卒業した暁には、減価償却による事業赤字も消え、プラスに転じる
卒業以降の収入からは喜んで納税する所存である。
そして、「キャッシュフロー」黒字❗️
こんな条件が成り立つのか。
疑問に思うところもあるかも知れないが、悩んで算出して、なんと成立する式を見出した。
約6年は数十万円の赤字決算を見込みつつ、キャッシュフローは少しの黒字になる。
7、8年目の2年で初年からのPL累積で黒字化達成❗️
補助金度外視で採算取れた。
ただ、通常と違う点は、12年後を想定する出口は売却するのではなく、建て替えによる新築。その家を時の情勢に応じて、賃貸か、売るのか、使うのか。
その時に考えたいと思う。
最低でも、12年でローンを完済させて、その12年の合計でPLは少し出て納税。CFは、高校無償化の給付金を加えて、悪くても±0となる辺りを想定しているところ。
これで、本来得られなかった金額を加えた資本で不動産を得ることが出来るという考え。その後、その不動産はどうするか色々考えたいと思っているのである。ただ、選択肢がある不動産でなければいけない。
前の投稿でも書いたが、巷では利回り20%で、５年で元をとる。そして売却して利益確定。この売却額が儲けとなる計算で不動産投資をしている人が沢山いるのだ。
多分この20%は表面利回りで、実際にはローンの利息があったり、固定資産税があったり、不動産屋へ仲介手数料や管理費。
多分ここまで計算していない、購入額にリフォームを入れて家賃で割っているだけなのだと思う。
だから、購入から5年が経って、売却利益に対する所得税の税率が下がったところで売却して、これだけ儲かった！と、しているのでは無いかと思う。
この出口戦略というのが、不動産投資では大切なのだそう。
でも自分がやりたいのは投資ではなく、子供へ遺せる賃貸業。
なので、計算上は価格変動の少ない土地については資産なのだからキャッシュと同義で気にしない。（固めには見積もるが。）
建物とリフォームの費用、その他の諸経費を家賃で相殺して、結果不動産が手元に残る。それを目標としている。
ここで怖いのは税務署。。Σ(-᷅_-᷄๑)
利益通算で実質所得税が減税されるが、毎年度赤字じゃ色々聞かれるのではないかと戦々恐々である。
が、別に脱税したいのでは無いから。ちゃんと根拠持ってやっていこうと思う。
でもって。
開き直るわけじゃ無いけど、結局計算がうまくいかなくて、高校無償化できなくても気にしなーい。( ´ ▽ ` )
という心構えで、楽にいこう。
きっかけの一つなのだ。
ただサラリーマンしているより、手を広げて楽しもう！しかも子供に遺せたら最高だね！
そんな考えです！
