いずれ入らないといかんなぁと思っていた火災保険。
ここで考えを整理するためのライオン大家さん
火災保険の重要性をお話頂いた時の回。
火災保険料と補償内容と超重要なオプション【0円空き家を旅館に！第6話】 | らいおん大家「負動産クエスト【聴】」/ Voicy - 音声プラットフォーム
ここで整理すると、
まず引き渡し直ぐに火災保険には入るべし。
地震保険も入るべし。
基本フルメニュー(風災、水災など)で入るべし。
建物管理賠償責任保険は必須。
類焼損害保険も入るべし。
2022年10月から基準額が改正され、特に築古戸建の火災保険料は爆上がり。
こんな感じだったと思います。
そこでウラケンさん、塾長のセミナーのどっかで、高齢者や外国人でも入居では拒まない。という基本的姿勢を学んだ。
そして、そのための備えとして、やはり不慮の事態に備えた、「家主費用特別補償」という商品。
これらにまずを入ることを決めていました。
あとは、耐震補強を予定しており、これが上手くいって耐震レベルが一般的な新耐震基準に持っていけると保険料が割引になるので、その後から加入でも良いかな。と、ライオンさんの🦁ご意見に反して思っていました。
しかし、、最初の電気給電で火災の危機があるのではなかろうかと考えたら、急に入らないといけない気がしてきたので、割引が適用されないことも受け入れて、急いで調べる事にした。_φ(･_･
(ただ、オペレーターに聞いたところ、工事後に耐震証明書が出たらキャッシュバックできるそうで。。マジか！)
まず、控えめに言っても比較サイト最高‼️ということを声を大にして言いたい。( ´ ▽ ` )
いちいち保険の何とか窓口に行って一社づつ比較するのは大変だなぁ。と思っていた。
更に登録して一杯電話かかってきても嫌だなぁと思っていた。
仕組み的にもどこの代理店でお願いしても同じ商品は同じ値段のはず。なので競争原理はあまりない？
幾つかの見積もりを入手して淡々と比較すれば良い。
と言うことを見積もりを入手してから理解した。(ﾟωﾟ)
クリック頂いても何のバックもないが、私めが利用した比較サイトはこちら
火災保険比較サイト｜おすすめの人気保険会社12社を徹底比較はｉ保険
一応HPなどもみたが、色々な場所に事務所を構え始め、今非常にイケイケなワンストップ型のネット主体の保険会社。
大家向けの、しかも戸建賃貸などで案内があるし、非常にレスポンスも良かった。
今回築50年超えなので、扱ってる会社少ないんだろうなと思っていたのに、なんと5社の見積もりをささっとメールにPDF添付でご案内頂いた。
素晴らしい簡単ぷり。
これからだけど、どれか選んで、これで！とお願いすれば契約書などが送られてきて、晴れて契約になるのだと思う。素晴らしいと思う。
各項目について、自分の備忘録を兼ねてご紹介。改めて金額の比較などを紹介しようと思うが、当方は「あいおいニッセイ同和損保」に決めたので、商品名はそこからきている。
・火災補償
これは言わずもがな。落雷、ガス爆発、などなどの何らかの理由で家が燃えてしまった場合に補償される基本契約。少しづつ会社によって範囲は変わるかもしれないが、東京海上日常と契約予定のあいおいニッセイ損保では、損害の調査費用や一時的な仮修理、仮住まいの費用なども補償するのが売りになっている。他社も目立たないけど範囲に入っているかもしれないけど。
ちなみに大家なので、家財は入れていない。個人的には任意でいいと思うけど、必要なら借主が入れば良いんじゃないかと思う。
ただ、調べているといまいちハッキリしないのだが、結局借主に過失があって全焼してしまった場合には、家主にはこの火災保険で補償されるけど、その保険会社から過失者の借主に対して損害賠償を行う。と聞いた。だから入居時に借主も火災保険に入るべしとのこと。不思議な発想だけど、実際にそんな請求されたケースはあるのだろうか。二重保険じゃん。と言う気がしてならないが。(後段に参考情報)
金額は築古で、実際に評価額を取得したとしても大した金額ではないのだけど、こう言った場合の算定は、「再調達価額」になる。
簡単に言うと、今ある築古不動産が全焼してしまったときに、この土地に同程度の戸建を建築するための金額。ということ。
これが、いわゆる建築の坪単価と平米で簡易計算がなされる。ちなみに今回は900〜1200万円ほどの幅で提示され、1,000万円とさせて頂いた。
買う金額よりはとても高額な気がしてくるが、実際問題で全焼しても1,000万円では建て替えられず。借金を背負うことになる気がするが。
・風災
これは築古戸建の強い味方になる補償。例えば台風で屋根や雨どいが破損した場合に補償される。というのが一般的。
既に破損している軒天で請求しては流石に保険金詐欺だけれど、今後台風で瓦が飛んで行ったりしたら適用されると思う。
そういえば、太陽光パネル乗せてから雨漏りしたら、どの過失で、何の補償が適用されるんだろう。。。。これはなってみないと分からん。
・水濡れ
あまりピンとこないので、会社によって名称は違うかもしれないけど、例えば水道管が破裂してしまった場合の現状復帰のための補償。
ん、この水道管が破裂したことで、家財に何かあった場合に補償されるものはあるんだろうか。築古が原因で破裂した時に気まずい気がするが。。。ない気がする。
まぁ。今回不動産で言うと恐らく床下の配管だから、家財には影響なく、水が噴き出して困るのは給湯器くらいだから家財を壊すことはないかな。
・盗難
あんまりない気がするけど、泥棒さんが壊して侵入した時の窓とか、ドアとか。泥棒再犯防止にカメラ設置するとか、鍵を交換するとかの費用も自動オプションで付属する。
これはどちらかというと家財の盗まれた入居者への保険が大事な気がする。
・水災
これも昨今は重要なやつ。大雨で洪水になって床上浸水なんてことがあった場合に補償される。
床上くらいならまだ良いが、最近では流される家もあるので、何があるか分からない。
この付近は川も近いので、もしも氾濫した時には結構甚大な被害も想定される。
ということで、実は以前には自宅の火災保険にも追加で加入した。
・破損
うっかり事故による、破損ということで。
例えばテレビを運んでいる時に壁に穴を開けた。とか。なんだか一般的には敷金から相殺されそうな項目だけど、そんな補償もあったみたい。
あまり必要ないような気がするけど、入居者さんに保険の範囲を伝えておく必要がありそうだなぁと思った。
ここからは会社によっては自動付帯だったり、契約のあいおいニッセイ同和損保ではオプションでつけたもの。
・類焼損害・失火見舞費用特約
これは、火事を起こした後、隣に燃え移った時に、その家の火災保険で賄えない部分をフォローする特約。
火災保険金とは別に見舞金として少し包む事が出来るみたい。
古来から比較的密集して家を建てる文化の日本では、火事を起こした、もしくは隣から燃え移って燃えてしまった時でも、基本的にその家の火災保険を使用する仕組みになっている。
この特約は、基本その家の保険を使うんだけど、入ってなかったり、賄いきれない時に使用するものになっている。
自分が住んでいるならお互い様で必要ないかもしれないけど、第三者の入居者さんが火事を起こして、もし隣を燃やしてしまった時、それぞれの火災保険で建て直して、また賃貸に出す。というのは、心情的に受け入れ難いと感じるのは想像に容易い。
そもそも初めからこう言う保険に入ってるよ。とか、火事になっても隣の建て替え負担分にも使えれば、ある程度は賃貸物件として受け入れ安くなる。という程度のものかと思う。実際燃えたら大変な事なので。
今回で言うと、ほぼ兄弟戸建の高齢のお隣さんが火災保険に入ってる気がしないので、そこが大きい。
上限1億円で、10年で18,000円程度の追加だった。月に直せば150円くらいなので、安心代としては安いと思う。
・家賃収入特約
・家主費用特約
これは後者の家主費用特約が大切になるがセットでないと入れない。不慮の事故により、入居者が亡くなり。いわゆる事故物件となるような事があった場合の、12ヵ月分相当額の家賃補償と、特殊清掃の費用が補償される。
事故物件への考えは少し整理されていて、例えば病死や老衰でお見送りがあったようなケースは問題ないとされる。
死後１週間位だったと思うが、発見されなかった孤独死や犯罪に乗じた死亡事件があったときは、事故物件とされることになる。
いざそうなったら、いやどうするか。。。Σ（ﾟдﾟlll）って気はするけれど。手札が無くて、そのまま放置されたり、どうしようも無くなるより何らかの手段のためという感じ。
・賃貸物件所有者賠償特約
これは極端な例だと、アパートによくある2階への金属階段。これが老朽化して落ちて利用者が怪我をしたという事故の報道があった事があり、こんな時に補償されると思う。
DIYで過失とか言われないか心配なところはあるけど、築古は何があるかわからないので、入るべき保険となる。
自動付帯
・住まいの現場急行サービス
入る予定のあいおいニッセイ同和損保では自動付帯だった。水回りと玄関ドアのトラブルに24h対応してくれるらしい！
ただ、保険契約者からの依頼が必要みたいなので、うーん。入居者さんと密なコミュニケーションが必須になっちゃうなぁ。自主管理だったら効果を発揮するかなぁ。(￣^￣)
・住まいの安心サポート
こっちは、実際のトラブル時の使えるのかな？ 法律相談、税務の相談が同じく無料付帯。税理士さんが不動産賃貸業でも密なので一話を聞いてみたい。♪
(参考)
借主は火災保険に入るべきか。
と言う観点で、下記のまとめがあった。
要するに、重過失で火事を起こすと借主に損害賠償請求が及ぶ可能性はあるけれど、そうではない場合、軽微な過失の場合には「失火責任法」の規定から責任を逃れる。ということみたい。
重過失ってなんぞやという議論はあるけれど、法で免除しているくらいなのでそう易々と請求される事はない様な気がする。。。
ただ家財はあるから、これに掛ける必要はあるんだろうなぁとは思う。
ご参考までに。
ーーーーーーーーーー
民法は、「故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。」と定めていますので（民法709条）、他の居室の入居者は、不法行為を理由に、火災を発生させた借家人に対し、損害賠償請求ができるのかということが問題となります。
普通に考えれば、火災を発生させた借家人は、「過失によって」、「他人」である他の居室の入居者の居室内の財産などの「他人の権利」を侵害して損害を与えたのですから、不法行為を理由とする損害賠償請求を規定した民法709条の要件を満たしているように思えます。
しかし、わが国には、失火で他人の権利を侵害した場合には、「失火ノ責任ニ関スル法律」（明治32年施行。「失火責任法」と略称されている）という法律があります。この法律はわずか１条のみの法律ですが、失火責任法１条は、「民法第７０９条ノ規定ハ失火ノ場合ニハ之ヲ適用セス但シ失火者ニ重大ナル過失アリタルトキハ此ノ限ニ在ラス」と定めています。要するに、本来であれば、過失により火災を発生させた者は、原則として、過失により他人の権利を侵害した者に該当し不法行為による損害賠償請求が認められるはずですが、失火の場合には、通常の過失では不法行為の適用を認めず、失火者に重大な過失がある場合に限って不法行為の規定が適用されるというものです。
