築古不動産賃貸業はじめはじめました！

不動産賃貸業の軌跡を綴っていきます。

voicyで共感したこと。備忘録。

不動産賃貸業 築古不動産 サラリーマン リフォーム DIY

当方が不動産賃貸業をやってみよう！と思うキッカケとなった二大リスペクト大家さんのお一人、「らいおん大家」さんが、いつもとは違うトーンで今後の築古不動産賃貸業についてお話をされていたので、そこで共感した話について自分でも方針の再認識も兼ねて書き残しておきたい。

参考:らいおん大家さんのvoicyトップページ

らいおん大家「負動産クエスト【聴】」/ Voicy - 音声プラットフォーム

 

らいおんさんは、リフォーム屋さんに勤める傍らで築古戸建ての不動産賃貸業を副業にしている方。しかし、よく聞くような10戸も20戸も運用してがっぽりと稼いでいるのではない。築古の和風家屋をこよなく愛して、1件1件をきっちり修繕して、センス良くリフォームして貸出している。

 

 

元々らいおんさんは「かめきち」さんのブログで知った。最初は、築古戸建の現地確認をリフォーム屋さん目線で調査して、この物件にはこれぐらいの費用が掛かる。

というのをペラで解説していて、素直に「スゲェ〜」(*ﾟ▽ﾟ*)と思ったのと、少しでもそのスキルを得たくて繰り返し聞き入った。それが、丁度物件を調べ始めた時だった。

同時にかめきちさんからお薦めの本。

積算資料ポケット編を購入して、基本リフォームの価格を集中的に学んだ。


積算資料ポケット版 リフォーム編2022 (2022)

 

まだ9月なのに来月発売の事前予約が出ていたので、参考掲載。ひょっとしたら資材高騰などが反映されているのかな？


積算資料ポケット版リフォーム編2023 (2023)

そして、直前まで学ばせてもらって、実際に検討物件を内見。

正直その場で価格と指値までは出せなかったが、不動産屋さんもゆっくり待っていただいたお陰で、しっかりと検討して指値を出す事が出来、無事に購入に至った訳だ。

そして、この時に大事などこまでリフォームすべきか。と言う点で、らいおんさんの考え方に強く影響を受けて見積もりをさせて貰った。

ズバリ、借主が困らない。本当の意味での空き家再生。これは自主管理にあたっても安心に直結する。

らいおんさんは実は自身でDIYをすることは一切無いのだそうだが、水回りや電気などのライフラインに直結する事については、後々の安心のためにもプロに任せるべきだとの事だった。

 

これには当方も強く共感。というか、ライオンさんの話は共感だらけなのだが、下手に素人が手を出していい領域とダメな領域があることを理解した。特に水回りは当たりが大きい。

そして、外回り。

戸建のコアとなる部分に外壁と屋根をあげている。ここのメンテナンスを怠ると、雨漏りは言わずもがな、外壁からも水や湿気が室内、床下など、木部に湿気が届いて腐食、シロアリの餌食となっていく。ダメージが直に住宅の致命傷に直結するというところ。

 

こういった水回りや外回りのリフォームやメンテナンスにはとても費用がかかる。このため、一般的な築古戸建投資では、いかに費用を抑えて賃貸に持っていくか。そして、どのタイミングで売り抜けるか。という点が重要視される。なので内装や美観などにリソースを割き、コスパの悪い水回りや外回りは多くの投資家が回避する傾向にある。(ただし旧仕様の風呂釜とか、和式トイレとかは流石に別で、客付けに直結するところは入れ替える投資家も多い。美観ための外壁塗装も然り。)

これってつまり、いつ水回りでトラブルが発生するか、外回りで雨漏りが発生するか分からない状況。いずれかを補修しようとした時には既に主要な柱は蝕まれている可能性がある。当然耐震性は大きく劣る。そんな爆弾賃貸物件を作っていることになる。

(こういう事が起きる。。。これがもし入居後だったら。。)

これが爆発する前に別の投資家に売り抜く。もちろん、経験豊富な不動産投資家には見抜かれるので駆け出しや素人投資家をターゲットとする。そんなドロドロした側面もある、築古戸建の不動産投資。

ウラケンさんも「学べ」とお話しされるのはここにある。無知でスタートを切ると必然的にカモ、もしくはトラブルに見舞われ大失敗になる。

これを、投資という名の博打的な側面を明確に否定はしないものの、らいおんさんは懸念を頂いている。家屋愛からくるものだと思うし、そもそも賃貸物件を借りる借主への負担、迷惑、生活感を無視した賃貸業となりかねない。

そして、現在コロナ禍で乱立した新規参入者が淘汰され、どのようなケースが今後生き残っていくか。そのようなテーマでお話しをされていた。

既にコメントされていた、リフォームや修繕履歴的なものが一つ。

ただ、これは個人的にはしっかりやっている人だけが準備できるものになるので、前述の不動産投資家に作成することが出来るだろうか。

全部を開示しても恥ずかしくないような家。そのように仕上げてあると、売却という出口戦略もないような気もする。

この辺りはどう考えていくか、引き続き勉強させて頂きたいと思う。

少し脱線するが、らいおんさんも理想は「耐震工事」を行いたいとのことだった。同じような発想で今回、しっかり耐震工事を進めている私は何だか嬉しかったところ。

ただ、耐震工事はコストがかかり過ぎるとのことで、また、これをしなければ手を出せないという風習が出てきてしまうと、いよいよ空き家問題の解決が困難になってしまうということに懸念もあり、ジレンマを抱えている感じであった。

空き家問題も、、根が深い。。。

 

らいおんさんは当方の一回り近く年下になるが、若さのパワーが故、ハタから見ると採算性に心配はあるが、、欲というより、使命感、自分のやりたいことを実行に移すための行動力で活動、発信をされている。

聴いていて、みていて、ある意味スリリングで面白いので、今後も応援したいと思っている。

今後が楽しみである。(^ ^)