中古物件調査マニュアル
中古物件評価方法の研修
#費用 900円
過去のarchiveから不動産確認の実地を勉強させて頂いた。
築古不動産の内見をしながら、貸付をするために何をリフォームすべきか。
プロなので、その場で見積もりをしながら、いくらで指値するかを算出している実況中継。
この回が入っている過去の1ヶ月分のarchiveを購入した。
以下は、その非常に為になった回のメモ。
◯結論
480万円の売値に対して
268万円の評価指値！
◯相場家賃
・6.1万円
近隣の駐車場0.4万円これを個別契約
・月5.7万円の収入
諸費用
・ケーブルテレビ0.1万円
・月々5.6万円
→年間収入見積もり67.2万円
想定利回り15％(擁壁のリスクヘッジとした)とする。
→ 448万円
リフォーム費用(180万)を引く
購入額268万円で、想定利回りをクリア
●以下、リフォーム見積もり
・外壁補修、足場 80万円くらい
・(屋根塗装が入ると+30万円)
・ドア交換 4-5万円
・床補修 6-7万円
・床補修② 6-7万円
・キッチン水栓混合水栓 3万円
(シャワー4-6万円)
(ライフラインはプロが安心)
・Ihコンロ ネットで入手 6-7万円
・床補修③洗面台脱着 3万円、補修6-7万円
・エアコン電源 3万円-4部屋 12万円
・ガラス交換ほぼ人件費 2-3万円
・網戸交換 0.3万円
・分電盤交換 6-7万円
(エアコン新設でそれぐらい)
・鍵交換 2-3万円
(ドアノブ交換に注意、倍になる)
・ハウスクリーニング 10万円
(窓が大変なのでやりたくない。。。)
・予備費 15万円
(何が有るかわからない)
これで180万円くらい
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これを現場で算出できる。
やはりプロは強いなぁ。
