検討①物件の視察
売値500万円
土地売、古民家付
築40年程度
土地50平米くらい
登記上の建物は46平米(？)
指値受け付けない！と、予め釘が刺さり、高齢の所有者が施設に入ったそうで、処分を考え始めたとのこと。内見は難しいらしい。
あと、どの部分かわからないけど増築未登記、建ぺい率オーバーがあるそうで。
近くにホームセンターがあり、これは良いと思っていたが、家からは片道12キロ、、、しかも若干入り組んだ道で45分程度かかった。色々DIYをやるには家から少し遠いような気がする。。。
物件に関しては特に悪い印象は無かった。1階の外構周りを少し工事して駐車場を作る必要があるかな、と思うとちょっとお金がかかるかな。
売値は5,000,000円に対して指値3,500,000円程度かなと思うおそらく2〜3,000,000円くらいのリフォーム代は必要。という印象
増築は多分柱が出ているピロティみたいなところの上が全部じゃ無いかな。平米からするとそこがないと計算が合いそうである。
周辺の環境は非常に閑静でとても静か、過ごしやすいと思う。ご近所さんで犬の散歩をしている人がいた。よそ者がウロウロしていたけどあまり気にしてる人がいない様子だった。
徒歩3〜400mにバス停があり、これが足になりそう。
お隣さんには○市テニス協会事務所と言う謎の看板。外に向かって鉄骨がはみ出しており少しクセのある隣地かなと言う気もする反対側の方には貯水槽があってこっち側は近所トラブルはなさそう。蜂が少し飛んでいたのが気になる。
でも最初に手を出すのには内見不可と増築未登記は勇気が。。。面白いとは思う。
もう一個追記で、上水は井戸だそうで。
井戸は水質検査やポンプのメンテナンスにそれなりにお金が掛かる。毎年の検査が2〜3万円。ポンプ壊れれば20万円。
水道代がタダということで入居者さんは良いかもしれないけど。うーん。
不動産購入とリフォームで600万くらいとすると、家賃が6万円、年72万円。。。表面利回り12%いうとこ。
多分ベテランはもっと指値入れて、リフォームを浮かせて、家賃も攻めて、表面で20〜30%に乗っけるんだろうなぁ。
できなく無さそうな感じはした。
最初の不動産じゃなければ面白い。残念。
#物件調査 #自家用
