さて、絶賛リフォーム中ではあるけれど。
このタイミングでボチボチ開業をスタートさせるのが当初の計画でした(ﾟωﾟ)
という事で、前回、個人事業主の開業届と青色申告確定申告の承認申請書を記載して郵送申請としてポストに投函しておりましたところ、無事に承認されたっぽい、受領印が押されて返答されました！(о´∀`о)
これで私も、兼業の個人事業主。ヽ(^o^)
一応、先輩大家さんを見習いまして、既に細々と入居募集スタート中。(*´-`)
応募が入れば修繕はそこまでで賃貸スタートの予定。
引き続き募集と並行して、商品性を上げるための修繕をかませるという感じです(๑˃̵ᴗ˂̵)
目次
確定申告準備
今回の目玉は、まさに確定申告に全てがかかっているので、ここが1番大事(ﾟωﾟ)
過去、仕事で企業会計での決算など経験があるものの、開業時の計上など初めてでかなり手探りなところがある。σ(^_^;)
備忘録まで、兼業大家スタートの個人事業主初期の仕訳を記述していくこととしたい。
開業前の関係支出は
①不動産取得関係
②リフォーム費用
③開業費
④火災保険
これまでの経費を全て表にしてあって、この４つに分類している。_φ(･_･
①は不動産売買契約に基づいて、土地と建物の金額で按分して計算して資産化するもの。登記手数料とか、仲介など高額のものが多い。
②はリフォーム関連費用をガチャっと合体して、建物の資産に追加。この金額でリフォーム額に応じてで減価償却年数が異なることに注意。
私は逆にこれを逆手に取って、8年の減価償却年数になるように調整している。( ˘ω˘ )
③は例えばらいおんさんの月会費など、将来に渡る投資となるようなもので、個人的にはお勉強部分と思って計上している。逆に、今の不動産のための費用は全部リフォーム関連費用となる。
④は他がないので単独にて。火災保険、前払いの損害保険は通常資産として計上して、加入期間を通じて償却していくような性質なのでここにおいた。
こんな感じで計算してあったものを、開業時の最初の仕訳計上が必要となって来る。
しかしながら、、例えば土地一つでも、取得は開業前であるし、どうやって仕分けるのか分からない。。(ｰ ｰ;)
色々調べていったので、忘れないうちに書き残していきたい。
仕訳例
色々ググって自分なりに正解と思って計上してるけど、多分諸説あるんじゃないかという気もあるので、一例として捉えて頂きたい。
まず、大前提で、開業前の収支や資産の計上は開業日付けで処理する。
半年前の経費でもそれは、開業日となる。
分かりやすい、前述の③開業費については
借方 開業費
貸方 元入金
という仕訳。
最初は、事業主借かなと思っていたが、この「元入金」を資本金のように良い塩梅に使えるものになっているらしい。なお、これは個人事業主特有の仕訳みたいなので注意。
この元入金は今回の開業時や期末処理なんかで計算し直すもので、期中ではやはり「事業主借」になっていくようだ。
①と②の資産化計上、こちらみ元入金を使うのだが、今回は「借入金」もあるので、今後の利息や返済などのキャッシュフローも計上していくため、まず借入金を計上する。この金額は、開業日時点での残高で計上であり、開業までの利息部分は取得額に計上しなければいけないので、契約額按分で別計算して計上している。
借方 普通預金
貸方 借入金
そして、この預金も使って土地建物を計上する。全部同日である。
借方 土地/建物
貸方 普通預金/元入金
こんな感じで不足した部分は元入金で補う。
ちなみに借方の土地/建物には取得費用とかリフォーム関連費用も別で計算して合計をまとめて計上している。この別計算も将来的に税務署チェックが来れば提示できるようにしないといけないので綺麗にまとめとく必要があるかと思う。_φ(･_･
ちなみに開業後の返済の中で、借入金の利息部分は経費に計上できるが、不動産賃貸業全体で赤字になる場合は、土地の部分の利息は経費にできないというちょっと不思議なルールがあって、これはどうやって仕分けるんだろう。。と、ずっと思っていた。(ｰ ｰ;)
色々調べていた結果、ついに答えに辿り着いたのでそれも参考まで。
ズバリ、確定申告の損益通算の中で、土地部分の利息を記述して、ここを損益通算から除く！という手法であった！
〈参考：不動産投資ローンの金利は経費にできる！収益を増やすテクニックをご紹介 | Redia〉
〈参考：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1391.htm〉
つまり経費に計上できないのではなくて、損益通算、給与所得から除く事は出来ない！という事だったのだ。( ˘ω˘ )
と思って青色申告書をみると、「土地等を取得するために要した負債の利子の額」という欄があるでは無いか。(ｰ ｰ;)
これでようやく腑に落ちた。計上としては通常通り行って、別で土地部分の利息額を算出しておけば良いという事だ。
あとは④の火災保険だが、こちらはシンプル。開業時点の残月数で割戻して、残額で計上。今回は火災保険は10年、地震保険部分は5年の加入期間なので切り分けて計算する必要があるので、そこの注意が必要_φ(･_･
これ以外も色々はあるのだけど、とりあえずうーーーんとひかかった物の紹介でした。(*´-`)
減価償却費
資産に計上したものは、減価償却をしていくのだが、このマネーフォワードではPC版で開いた時に固定資産台帳が出てきて、仕訳帳を見ながら自分で固定資産の登録をする形になっている。
残念ながら自動で入れるようにはなっていないのだが、そういえば昔仕事で会計課にいた時も同じように自分で入力していた気がするので、システムで組むのは難しいのかも知れない。σ(^_^;)
前述に基づいて算出して耐用年数なんかも自分で入れると、減価償却費は勝手に計算してくれるので、決算仕分けの時はこれを使う事になるんだと思う(ﾟωﾟ)
期中仕訳例
開業前の仕訳に続いて、期中での仕訳。
ここでひっかかっていたのは、当面の支出のお金の割り振り。
個人事業主なので資本金として口座にお金を入れている訳でもなく、日常使いのクレジットカードで買い物をしてしまう訳なので、この支出をどうするのかなと思っていた。
例えば消耗品をクレジットカードで買うとこんな感じ。
借方 消耗品
貸方 未払金
債務としては確定した段階(購入した日)で計上するけど、実際にキャッシュは引き落とされないクレジットカードなので、一旦「未払金」を立てておく。そして口座から引き落とされる日に_φ(･_･
借方 未払金
貸方 普通預金
という感じで、カード払いしていたものを一括で落としていくけど、ここでプライベート支出もあると切り分けが面倒いと言うのが分かってきた(ｰ ｰ;) 全部現金払いを使いたくなるのもわかる気がする。。出来るだけ専用カードを使いたいという気持ちになった。できれば全部計上できるカードや銀行をうまく登録したいものだ。。
あ、それで法人カードがあるんか(ｰ ｰ;)
(続)
この期中の仕訳が面倒くさ過ぎて、もう少し調べたら行き着いた！
先程の引き落としで未払金が落ちる処理まで書いたけど、結局この預金、「事業主借」なのだよね。
という事を調べたら
個人事業主必見！クレジットカード決済による仕訳の方法と勘定科目を徹底解説 | ビジドラ～起業家の経営をサポート～
ダイレクトに事業主借を使って良い事が判明！(´ω｀)これで一気に計上が楽になる〜
(むしろ事業主カードの方が面倒...)
貸方 消耗品
借方 事業主借
エビデンス的にこのやり取りで領収書がある事が前提かと思う。。無いと結局カード明細が必要になってきちゃうので、、
とりあえずこんなところで期中は回るかな。
もうすぐ必要になる決算仕訳など、また調べることになると思うので、その時に掲載したいと思います(о´∀`о)
