仕事を終えての帰り道、メール確認すると、ようやくSBIネット銀行からメールが返ってきていた。
え、、、マジかと。
「審査の結果、今回の融資は見合わせて頂きます。」
えーー、あんなに熱心に話聞いてくれていたのに。。。？。。分からない。。。なぜに0回答？？せめて金利悪しとか、減額とか。。代替手段はないものなのか。。(T . T)
やはり他でいい金利で出てると言ってしまった。以上は、見込みなしでOK出来ないのかな？
よくよく考えるとそりゃそうか、、って気がしてきた。(/ _ ; )
でもvoicyで誰かが、信用金庫とかは他の銀行がOK出てると、そこに揃えてOK出やすいって言ってたんだけどなぁ。。
それとこれはちょっと違うのかな。
確かに、、本審査落ちた時の滑り止めとか余計な事を考えていたのは事実。。
残念。過ぎる。。
住宅ローンまで返せとか言い出さないだろうな。。
とりあえず、検討③物件で決めて、滋賀銀行に申込と決めたので、再審査の可能性もない信用金庫にはちゃんと仁義を通してお断りの連絡をした。
最寄りだし、将来的にもお世話になるかも知れないし。
相談していた段階から
・金額がダウン
1,000万円→850万円
・耐震補強補助金(役所確認も伝えた。)
180万円
ということで財政上はかなり改善されるので、今回進めようと思っている。
と言うことで伝えると、金利いくら位だったか聞かれ、2.5-3.5%の仮承諾とちょっと幅を持たせた。。。
ついでに隣の市について融資相談は管轄になるか聞くと、支店のエリア次第とのこと。
同じ市でも分かれるらしい。へー(°_°)
ついでに話していた実家や、将来的に建て替える時の話をすると、隣地購入アパート計画の件の話をされた。
ガッツリ覚えてるというか、記録されてるんだろうなぁ。なんだか初めて怖くなってきた。。
すると、役所にアパート出来るか確認したのか聞かれた。
ん？(・ω・)
戸建は建替え出来ても、アパートは出来ない時もある。とのコメント。
なるほど、確かに前面道路の幅の基準が変わる可能性はある。43条但書だとダメだろうな。
あ、今思えばその前提で考えてるかな？
隣地をゲットした場合には指定道路と面しているので、大丈夫かなーと思ってたけど。
でも確かに想像の域なので確認しようと思った。お礼をお伝えして電話を切った。
しかし、この担当者は出来る人だ。。。。会話の先回り感や情報の引き出し方。
何より出方が読めない。。
ひょっとしたら既に確認してあるのかもしれないなぁ。
次はいつになるか分からないけど、将来お話できると心強い。
本審査に進んでいる滋賀銀行からフリーダイヤルで連絡が来ました。びっくり。
本人確認を済ませてから本題に。。
・600万円
・12年
・2.575%
という条件でOKとのこと。Σ(￣。￣ﾉ)ﾉ
良かった、改めてそんな連絡くれるのね。
電話されると嫌な予感しかしないからビビったわい。
購入価格は？
という質問があり、850万円を伝えると、、、
「良い物件をお探しですねー」という急な営業トーク(・・;)
担保評価が良く、1,000万円まで出ているそう。マジか！！
なので必要費用の850万円+諸費用までいけるらしい。
なおかつ12年も、もっと伸ばしてもいいとの事！(20年とかでもと、言われた。)
ヘー(@_@)という感じだけど、それなりに資金計画してるのを崩すと大変なので、当初通りでお願いしました。
他で売れる前にすぐ本部に上げます！と言ってくれてとてもいい感じでした。
ありがたや。
・地番、平米
・建物築年数
・現状の持ち主と空き家状況
と言ったあたりの口頭確認。
これから現況調査いれるそうで、ひょっとして43条但書とか、まだ知らない？？
調査結果が再建築不可だったりとかの結果によっては減額ということもあるとの保険な発言はあったけど。
担保1,000万円ついてるなら、よっぽどで無ければ取下げはないよね。とは思った。。
契約は6/後半、引き渡し(決済)7/後半という事で話をした。
なんか急に、いよいよ感が芽生えたぞ。。
その反面、本審査落ちたらと思うとドキドキだ。。
今日は別件で時間休を取ったので、余り時間で税務署へ。一回電話したけど、詳細は管轄で〜と、言われていたので。
個人事業主の開業届と青色申告について聴いてみようと思っていた。
補助金詐欺でお騒がせの東京国税局の地元所管税務署へ到着。しっかり駐車場付きで、かなり空いていた。
しかし、、、びっくり。相談は完全予約制。。。しかも空きは8月以降だそうで。。マジかー。
けど受付のお兄さんが良い人で、個人事業主開業届も青色申告開始届も、丸っとe-taxで出来る事を教えてくれた。。知らなかった。
そして個人事業主の申告書関係のセミナーみたいのは、コロナのせいで全然やっていないそうで、国税庁のHPにYouTubeが貼り付けられっているそうでした。
そして聞きたかった、1月開業の場合の3月の前年の確定申告は何色？？という件。
白のままで良いそうです！
とりあえずそれが聞ければ、だいぶ先の話になるので良いかな。
まずはYouTubeで色々勉強する必要があるなぁ。。
自分の考えでは、出口は±0円となること。
それじゃやる意味ないということではなくて、10〜12年後の時点をターゲットとして、この時に無借金状態で不動産が残る。
土地の資本は現金からの振替と考えて、賃料から建物とリフォームなどの部分＋αを得るという想定。
ちなみにこの10〜12年後は自宅の住宅ローンも完済する計画の時。
仮に購入が※単位：万円
土地 500
建物 300
リフォーム 200
→借入500（10年2％）
返済 年60
賃料 年90
（表面利回り9％）
10年後
土地 500
建物 0（減価償却済（
借入残 0（完済）
現金 300
賃料 年80（ちょっと減額を見込み）
という状況である。
諸費用、管理費等あるので、こんな単純ではないけれど、少し現金が黒字で、売ることもそのまま賃料でも、現金を頭金に建て替える（無担保状態なので）こともできる。
これは個人的には固いと思う。完済しているから、ここを担保に建て替えも出来るハズなので、手元に残る現金に固執する必要もない。
唯一のリスクは、客付出来なかった場合と土地の暴落だけど、賃貸リスクはどこでも同じ。
土地は暴落しても負債に代わる訳ではないので、売却損とならなければ問題じゃないのではと思う。
まぁ200万円手出ししているから、あと２〜３年引っ張って完全に黒字化も可能だ。
ここで、ちょっと気になったのは。
通常不動産投資では、ローンの期間を引っ張れるだけ引っ張って、月々のキャッシュフローを良くしていく。という考えがある。
これってどういうことなのか気になった。
例えば上記の場合、ローンは10年で返済している。
これを30年にして、利息を考えると10年経っても1／3の返済にはならない。しかも最初は利息の返済が多いから元本は100ちょいくらいしか返済できないのではないかと。
しかも多くの不動産投資家では5年後の譲渡所得税の税率が下がる時点で売却することになるのではないかと思う。（39→20％になるらしい）
（前述で仮計算）
土地 500
建物 300
リフォーム 200
借入 500（30年2％）
返済年 年22
賃料 年90
5年後
建物 500
建物 0（減価償却済）
借入残 360
賃料 年90
現金 340
この状態で資産を売却すると、最悪土地値段（簿価）だとして、借入返済して、手元金は480万円。。。1,000万円かけて買ったのだから、、これは損失520万円。。
これは大失敗だから、多分簿価ではなく、少なくとも買値近くで売る必要があるのだと思う。
リフォーム前の買値の800万円なら、80万円の黒字に変わる。1,000万円なら280万円の黒字。
利回りがもう少し良ければその分が加算されていくから、その分利益代が良くなる。
そんな感じなんだと思う。
そういうことなのか、さっきの自身の目標である硬めパターンで同じように500万円で売ると、200万円の損失。
800万円なら100万円の利益。これは10年かけてだから効率が良いとは言えない。
うーーん。確かに5年で利益だして出口から出て行けるのならいいのかな？代わりにいくつも同時に運用するんだと思うが、簡単ではなさそうだなぁ。
個人的には売買を簡単にはしたくない思いがあるので、こういう形はいかないが。
リスクはなんだろう。やはり土地の暴落と、貸付。。1番大きいのは売値がいくらになるかというところかなぁ。
今はブームもあってガンガン価格上がっていると思うので、良いのだろうけど。
今度はどうなるんだろう。
というか、今の不動産市場っていわゆるバブルなんじゃないかなという気もしている。
単にマイホーム買う時の最近の相場感が半端じゃない。
給与上がらずで物価と不動産価格が上がると、地主やメーカーは強いと、つくづく思う。。。
以前、ライオン大家さんのvoicyを一気聞きした。このライオン大家さんがvoicyを始めたきっかけの0円でもらった築古空き家を民泊にする！というプロジェクトは今もまだ続けているとのことで、数年前から今のリアルタイムに追いついた。
その中で、当初はとっても刺激的な情報が多くて面白かったけど、なんだろうな。少しエンタメと言うか、どういう方向性にいくんだろうなぁ、というところがあった。
ということで、一度登録したプレミアム(会員限定放送が聞ける権利)解約してしまいました。
けど、今日は面白かった。
今の自分の欲しい情報にストライクのなのもあるけど、非常にためになる情報で、これこそプレミアムな内容だと思ったが大盤振る舞いである。
以下、その回をご紹介！
うまく貼れているかな？
(後日編集)
なぜか勝手にリンクに飛んでいってしまうので(そんなことできるの？？)写真を入れてご興味がある場合は自身でポチッとして頂くよう変更しました！
https://r.voicy.jp/o4p9qeeE9lb
今後、さまざまな処理
経理関係や記録、確定申告などは既存のiPhoneのアプリで全部やろうと思っている。ひょっとしたら使い勝手悪ければiPadに行くかも知れないが。。。
ということで入力の効率を上げるためにキーボードを購入した！
と言っても、もちろんそんな散財せず、安いやつである。でもこれは結構当たりだと思う。
小さいし、程よい重さと硬さで膝の上でもタイプが出来る。
エンターが少し押しづらいけど、慣れの範囲かな。
しかもバックライトがあるのが素晴らしい！
それでこの値段なのだからgood！インフレだかデフレだか分かりにくい最近の物価。
この日誌もこのキーボードで書いております！
#費用 1,699円
これまで色々な方のブログを見ながら勉強させて頂いている。🐜×10
後進の方への参考と記録用も兼ねてブログを設置したいと思っているので頭の整理。
◯目的
・記録用
自分で振り返りつつ、誰かの参考になれば良いなと思う。
・税務署対策
この費用何に使ったんだっけという備忘録対策にもしたい
・アフェリエイト
他の方のブログの中で使っていた商品などが掲載されていた。素直に良いなと思うと自分で調べる時間が億劫なこともあり、値段が安ければいいや〜という思いで買いがちだと思う。紹介にもちょうど良いし。
目的はこんなところかな。
◯条件
・維持費無料であること
収益化が目的ではないので、特にお金を出してまでレヴューを増やしたり、アフェリエイト稼ぎをしたい訳ではないので。
・iPhoneでアップロードできること
通勤時にささっとかける体制が欲しい。
◯準備
・アフェリエイトアカウント
これは既に昔登録した、「もしもアフェリエイト」というのがあるのでこれを使いたいと思う
・ブログサイト
多分これらのやりたい事が出来るブログはこの辺りに絞られる。
はてなぶろぐ 楽天blog
この辺りかなぁと思っているところ。
そして、これまで日記アプリで書き続けていた内容を移植しました！！
かなり時間かかったのと、再編集で順番が日付順にならなかったのだけど。^_^;
今後はここでコツコツ書いていこうと思います！
検索には全然引っかからないけどΣ(-᷅_-᷄๑)
まぁ、身内用でもいいし。
とにかく忘れっぽい自分への備忘録。
あと将来、息子が読んでくれたら嬉しい。
という事で、どこまで続くか、続けられるか分からないけど、初めていきたいと思います❗️
通った〜！♪( ´▽｀)
良かった良かった。
600万で12年の、2.575%と。まぁ、最初だしね、十分だと思うぞ。ガン団信が+0.3%もあるので、これも絶対つけたいところ。
繰り上げ手数料もないということで(他社は通常3%の手数料が取られる。)ここで本審査進めよう！と、思う。
問題は思ったより審査結果が早かったので、どこまで詳細にチェックしてくれているのか。
前面道路が43条但書であることと増築部分の存在。。ここが評価時に検討に入ってないか心配になるが。。。入力画面には対象の不動産情報を入れる欄があるので、しっかり入れたはず。
確か( ) で地番も入れた！
なので大丈夫だと思うので、ここで進めよう。
滑り止めにOK貰っている楽天と。SBIネットは利息次第かな。
二段構えになったしこれは強い！
昨日、信用金庫がダメで焦ったけど、(-.-;)一安心。
マジで塾長のお薦め情報からの滋賀銀行だったので本当にウラケンさんのvoicy様様であるので、そろそろオンラインセミナー入ろうかなぁと思い出した。
まさかの否決。。。⤵︎
初めてダメな結果が出てしまった。(T . T)
買い付けが通ったこのタイミングで、、、。
1番本命視していたので残念でならない。
・家が古過ぎ
・初期費用がかかり過ぎる
担保評価で、2.5%と言っていたが、3%は必要になってしまう。
そうすると賃貸利益が薄いのではないか。
もう少し築年数の浅い、ワンルームタイプをお薦めする。
という感じで、半分コンサルかな？そんな回答を頂いた。
確かに言う通り、月々のキャッシュフローは薄い。何ならあわよくばちょっと黒くらいに目測。多分、修繕費を見込むと通じで赤字に近い。
それは、実は、想定される来年からの給与アップで補填しつつ、PLの赤字でそれを抑え込む。そして、本来貰えなくなるはずだった、高校無償化の給付金で賄う算段。
そして12年後には負債なしで不動産ゲットして建て替えか、そのまま利益を産む不動産という計画なのだが。
そこまでの読みは伝えにくい。。。
素直にお礼を言って引き続き検討して相談する旨で連絡を入れたけど、850万円であることと耐震補強の補助金の件は伝えても良かったかな。って気がする。
今度、書面とか回収する必要があるのかな？結論として連絡して伝えようとは思う。
あとは滋賀銀行に期待だが、、、いよいよ、、、大丈夫かなぁ。。
これだめだと、滑り止めの楽天銀行。みたいになってきたが、選択肢が無くなってきた。。
最悪は金融機関が決まらない時のキャンセル特約が買付時点で記載されていたので、そこまでの心配は無いけど。
そうなった時はもうこの世界からは足を洗うべきだな。。。
850万円！落札❗️❗️
対面で金額を伝えてからソワソワが止まらず。
考えてみれば、不動産屋的には高くなればそのまま両手取引の6%＋12万円が入るわけなのだから、金額が出揃うまで待って、高いところに売れば良い。。。。売主に伝えないという選択肢もあるじゃないか。。疑心暗鬼になってきた。
でも、不動産屋さんは今日伝えるとは言ってたので、そのリアクションはどうだったか、こちらはいつまで待つか聞こうと思った。はっきり言って、詰め寄った行動だけど、本当に欲しいならそれくらいしないと。と、この時は思った。
電話したら社長さん居なかったので折り返しで電話を頂いた。
830万円と伝えて頂いたところ、検討する、と言った感じだった。とのこと。若干リアクションが薄いと、介護疲れしているとの事だった。。
(家主さんの奥さんが要介護で大変していて、その介護のためにお金が必要なんだと以前聞いていた。)
家主の娘さんが相手方の窓口であるが、そのお姉さんに相談しているとのこと。
やはり不動産なので簡単には決められないから。と言うことだった。
そりゃそうだなぁと理解する。大変だなぁ。。。。。
そう考えると終わってしまう、、、が❗️
いやいや、こちらも将来の子供の家がかかっている❗️(？)
と言うことで、これでと決めてくれれば、、明日を待たず、今なら850万円！という手を発動。（ちょっぴりサバ読んだ）
申し訳ないけど、今一度連絡してくれることになった。
そして、子供が遊んでいる公園にお迎えに行っている時に連絡が来た。
・しっかり家を見てくれた事
・850まで上げてくれたこと
・もう一件は解体の手続きなど、介護をしながら大変な事を加味して、これで決めてくれる事となった。
やった❗️(//∇//)
買い付け証明書なるものを作るので、初めて個人情報を伝えた。(そういえばフルネームすら伝えた事なかったw)
後ほど我が家に訪問され書類を受け取った。
こうして、初の不動産賃貸業物件の購入が内定したのである！
入札って言わないかもしれないが、金額を伝えて商談した。
実は昨日、(土曜日)にも不動産屋さんに行ったんだけど、ご担当の社長さんお休みで今日も来た。
朝からアポなしで行ったが、またいなかった。
営業さんとは言え社長さんなのでちゃんと連絡したほうが良いのかな？
少しすれば来るとのことで事務員さんと雑談して待っていた。若いのに色々考えて偉いねーなんて話。
30歳くらいかと思ったー(アラフォーです。マスクしてるからね。)なんていうお世辞頂いたりして。(*´-`)
ついに不動産屋の社長さんが現れた！
それで、どう？みたいな切り出しから、まず購入価格に追加になる費用を確認した。
・仲介手数料 3%+6万円+消費税
・登記手数料 5-12万円くらい？
・登録免許税 固定資産税額の2%
・ローン抵当権設定 ローンの0.4%
・固定資産税精算 4万円くらい
・数ヶ月後取得税 固定資産税額の3%
ということでやはり購入額＋10%かかると巷で言われているのがこういう事でその通りかなと思う。
これを加味して。
金額は、、、、
830万円！(>_<)
ということを伝えた。
これはコミコミ900万円のイメージ。
先日考えた通り、込み前のMAXは865万円と、想定している。
なので、830から揺さぶられて865万円を出して、決まる！というシナリオ。。
まぁ、売主さんに聴いてみるか〜みたいな感じ。のリアクションだった。
そして、相変わらず不動産屋さんは色々話を聞いてくれるので、いろいろな話をした。
賃貸にだしたら、この辺で職人を囲っている親方に貸せばすぐ着くと思う。なんていう助言も。
先に800万を入れた方は柏を中心に活動されている不動産投資家だそうで。
築古物件や自らリフォームして賃貸、もしくは売却もしているそうで。
ひょっとしてYoutubeで見たことある方かな？^_^;なんて思いながら、話は予想外なところに。
先日話があった、金融機関のご紹介(というより個人情報の垂れ流し)については、現時点で審査落ちしている訳ではないことを伝えるとそれ以上踏み込んで来なかった。
が、、その相談した相手がこの物件に興味を示したそうだ。900万という事で検討しようとしているらしい。∑(ﾟДﾟ)
ん？これは初めて聞いた、売主さん900万なら即決のつもりだったのか？
そういえば価格交渉受け入れるのか回答なかったのに。
すると、不動産屋さんとの間ではで売りに出す際に、900万くらいになると良いね。ということでスタートしたとのこと。(これリークしていいのか、？)
そうだったか。。。
そして、その興味を示した方は建て替えて、新築で売却する。という事を検討し出したそうで。900万で成立するか検討するとのこと。
おいおいおいおい。金融機関の紹介どころか持ってく気なのかよーーo(｀ω´ )o
ただ、更地渡しということになるそうで、解体の補助金(が、あるらしい)申請やら手配やら、若干売主さんが嫌がりそうということだった。
どうだろう。確かに冷静に考えると解体建替売りでも、900万は利益がでるんだろうなと、思うが。
こういうのって、ちょっと不思議になってきたんだけど、今は自分と商談中なのに、他社が検討し出したら、それを待たねばいかんのか。。？
あっちの金額が魅力なかったら戻ってくる？
けど間にまた別の者が欲しいと言い出したらそれも待つ？？
うーーん、なんかそれって売り手に有利過ぎないか？
こっちを断ってからあっちを待つとかでないと、なんだかフェアじゃ無い。
自分が知っているのは中古自動車の商談中、売値で一発買いが入らない限りはストップするはずなんだが。
という思いを、うまく言えてはいないと思うけど、ぶつけてみた。
いつまで待てるの？という少しけげんな雰囲気はあったけど、今日先に売主さんに聞いてもらえると事となった。
そして明日は、その建て替えの人の検討結果が来るそうなので、それまでに決めてよ。という姿勢である。。（ ; ; ）
どうなるかなぁ。。
