太陽光パネルの相見積もりがきた！

今回、自宅を中心に太陽光パネルの設置見積もりを始めた。（賃貸目当てだったけど、屋根の状態なんかも見れるようになるのはまだ先なので、取り急ぎ自宅から、、、）

そもそも何で急に考え始めたかというと、まずは軽EVの発売。これを補助金を使って安く買おうと本気で考えていた。

それを調べているうちに、どうやら今、太陽光パネルの補助金額が破格だぞ！？ということに気がついた。

国、都、区すべてに補助金が用意され、増額され、フィーバー状態！

具体的にはEV車と太陽光パネルそして蓄電池。さらにV2HというEV車のバッテリーを蓄電池と同じように利用できるようにするもの。

自動車用の蓄電池は家庭用の蓄電池に比べると容量がとても大きいので、非常時に蓄電池と一緒に使えると、例えば現行リーフとかのEVなら一般家庭の1週間もの期間を賄うことが出来るようになるのだ。（ちなみに、EV車自体の価格や用途を考えると、非常にシビアに充放電を繰り返す日常使いはオススメ出来ない(*_*)）

これらをセットに導入していくと、補助金額がどんどん積み上がる。今年度はそのような制度でこれまで以上の補助金が組まれており、発行直後だったので検討すればまだ間に合う！という状況だったのだ。

さて、具体的に見積もりをご紹介をする前に初めて知った内容。

今回色々な会社に見積もりを頂いたが、会社によって想定される太陽光パネルの容量が違う。

これは屋根の図面を提供しているのだが、どの商品をどのように置くか、東西南北のどこに、形状や大きさも違い、組み合わせや金額の違いなどで、どのように設置するのが良いか、各社で検討をしているからだ。

A社　2.38kwh

B社　1.78kwh

C社　2.78kwh

という具合にバラバラに出てきた。

と言いつつ、実は全社「長州産業」という会社の太陽光パネルであった。

そして今回V2Hの見積もりをお願いしたことで、市場はニチコンという会社が独壇場らしい。でも確かにカタログを見たけど、今年新しく出たばかりでとても良い感じだった。

やはり国産が、とか、補償が。とかの話があったが、まぁコストパフォーマンスが良いのだろう。あとは海外製にくれべて為替差とか考えなくて良くて楽なのかもしれない。

ただ、 B社において少し興味深い話があった。

それは、北側にもう一列（約1kwhらしい）を設置するということ。

南面を100％とすると北側は40％程度と、とても効率は悪い。しかし、実は補助金との逆転現象の関係で、多く設置した方が自己負担額が低かったりするのだ。

40％と言っても全体の出力は上がるだろうから見てる分にも面白そうである。

こんな裏技を聞いて他社にも採用できないかな？と思った。

とまぁ基本的には思っていたより容量が出てなくで残念だったが、都内の戸建はこんなもんなんだそうで。残念。

あとは蓄電池容量、これも会社によって考え方が違う。

個人的には、夜間や非常時電力量を満足すればいいので。月に300kwh使っているとしたら、1日で10kwh。日中は発電できるとすると、夜間分の5kwhくらい。最低要領としてはこんな目処かと思う。

曇りや雨天時でも2〜3日！というのが理想だろうけど、そうなると大容量の蓄電池か、、それは高い。。とすれば、やはりEV車が必要になるんだと思う。そんな時代が来るのかな？

長くなってしまったので、見積もり価格はまた次回！

検討③物件 契約❗️

7月3日の某所（不動産屋さん）にて不動産売買契約を締結！( ´ ▽ ` )

これで、よっぽどの心変わりがなければ、検討③物件は7月29日の引き渡しを持って当方の管理下に入ることとなる。

最初に出会って以来、改めてお会いした売主さん。介護で大変とか色々聞いていたから少し心配だったが、前より元気そうで大丈夫そうだ。

しかし、自身の自信のなさの現れなんだけど、不動産屋の仲介さんも含めて、こういった取引の際に、急にみんなが嘘ついているのではないかと懐疑的になってしまうことがある。(ﾟoﾟ;;

確かにいう必要のない事とかるのかもしれないけど、本当のこと話しているのだろうか？？(¬_¬)

などと考えたら商取引なんてものは成立しない。特に日本では善意の行為によるものが大前提で成り立っているので、どうしてもある程度の知識をこちらで持って、騙されない、もしくはあっちも気が付いていないことを先回りしないと優位に立てない。

だから、相手がプロでも集中的に情報を得て、戦えるように準備する。

今回も相当の時間を費やして臨んだし、仕事でもやってきた実績もある。

だから大丈夫だと思うんだけど。

どこかで皆んなが陰で笑ってるんじゃないか。そんな事を考えてしまったりするんだ。

人の真意は分からないけど、最近は「正直不動産」などと漫画名ですら揶揄されるほどブラックな業界。

金融、保険、不動産。これら金の匂いがする所に立つには、やはり勇気がいるものである。

話がプルプルになったけど、実際は無事に重要事項説明、契約と。ちゃんと丁寧に行って頂いた。(=´∀｀)

しかも契約後でも融資弾かれたら手付金返ってくるそうで。マジか。

更に最後に興味本意で聞いた。

契約締結が仲介だから、引き渡し中止でも仲介手数料はお支払いになるのか？

答えは、否❗️

引き渡しまで全て終えて、初めて仲介手数料を頂くそうです。マジか！？

真面目な不動産屋さんじゃん‼️

良かった。

滋賀銀行手続き

直近で本業で不動産取引を一杯していたけど、仕事では不動産を売買は法人同士の取引だったので、特にローンを意識した事がなかった。

決済と書類の受け渡しが確か重要で、確実に金銭のやり取りが出来た事を確認した後に、司法書士へ双方が所有権移転登記の為の書類を渡す段取りになるはず。

ここにローンの抵当権が加わるとどうなるんだっけ？(ｰ ｰ;)

そういえば自宅を買ったときに、ローンによる購入の流れは一応一通り経験しているが、自宅の場合はまた仕事とは違うところに集中するので不動産屋さんと、事前に相談した金融機関の人の言われるがままだった感があり、よく覚えてない。。^_^;

今回は、抵当権の設定だけは銀行で指定した別の司法書士にお願いするという、初めてで、なんだかレアケースなやり方。

そういえば、仕事でも自宅買った時も銀行の応接室を使って、確実な決済を確認した上で取引をする見たいなやり方だった気がする。

今回は、不動産屋さんの事務所で決済を確認してから取引になるわけだけど。こちらはネットでみれるけど、売主さんはどうやって入金確認するのかな、、？

まさか、滋賀銀行が売主さんにまで口座作れとは言わんだろうな。。。

入金が確認できて、所有権変更登記をして、司法書士間でバトンタッチして、抵当権の登記をするそうで。

へーーー。という感じ。

司法書士の依頼料が二倍になるかと思ったけど、銀行指定の司法書士が移転登記もすると費用が高いそうで、、、こちらで移転登記は手配した方が無難の様子。

そして、契約書の案文や印鑑証明書などを提出して諸々確認頂いた。

心配なのは、契約した後に、もしも否決されるようなことがあると、手付金（こっちで設定して良いと言われたので、50万円という最低額にしちゃいました。）が返ってこなくなってしまうのと、正直不動産で学んだ、契約締結の仲介料（約35万円：3％＋6万に消費税）が戻ってこないことになるので、勉強料で85万円は非常に痛い。。。。

なので、しつこくも今後否決されることはないのか聞いてみたが。

銀行にしては珍しく、しっかり「否決されることはありません。」と断言頂いた。

これで安心して取引ができる。

✖️これまた後日談。そんな正直不動産みたいなことはなく、もし否決されたら特約で契約無効で手付金も返ってくるらしい。今回の不動産屋さんは。ということかも知れないが。

契約日は日曜日なので、銀行のフォローはない。。。やる事やって頑張ろう！

ちなみに契約日の日曜日は「仏滅❗️」

決して反仏ではないが、やることやっていれば、仏様も決して見捨てない！はず。

太陽光パネル見積もり賃貸物件用

無事に見積りが出てきたので吟味。

自宅用は一旦置いておいて。

東西屋根となっている(屋根の向き)のでどうかなと思っていたけど、これがどうもむしろ一杯パネルを置ける配置関係だったらしい。_φ(･_･

という事でビックリ、8kwhもの出力を配置できるそうで、発電量は中々期待できそうである。♪

そして、今は蓄電池と合わせないと補助金は出てこないので、この補助金と導入費用の最大のコストメリットが出るラインの見積もりをお願いしていた。（´-`）.｡oO

結果、6.5kwhの蓄電池と5.6kwhのパワーコンディショナーという内容だった。

そして肝心のお見積り。。。。。

総額250万円❗️高い(＞人＜;)

補助金総額130万円❗️凄いΣ(-᷅_-᷄๑)

けど、それでも持ち出し120万じゃ、月に7,000円プラスでも15年は掛かる。。。うーむ(¬_¬)

ここは見積もり競争だなぁ。

もうちょい支出を抑えられないものか。。

#支払い

今月のウラケンさんのvoicyのプレミアムリスナーを継続した。

不動産賃貸業に必要な知識を得るための情報が沢山詰まっている。

ただ、ウラケンさんのチャンネルの場合、過去の大谷塾のアーカイブを載せていくのがプレミアム対象であって、どうやら日々の話は特にプレミアムにはして無いらしい。

あと、1ヶ月くらい経つと日々の話もプレミアムになるかな。

となると、毎日聴いているのが今の所ルーチン化してるし、別にプレミアムにする必要は無いかなと思い始めた。

それより最近気合いの入れているライオン大家さん🦁のプレミアムを復活しても良いかなと思う。

また考えてみよう。

#費用　600円

太陽光パネルの相見積もり

3日経ったけど。。見積もりこない❗️

なんだか、金融機関もそうだけど「即日対応！」みたいなところは中々連絡が遅く、不満である。(¬_¬)

忙しいなら最初から時間かかると言ってくれればいいのに。2、3日って言ったじゃん。。。

そういえば元々、「ミツモア」なるサイトで今回業者さんが手を上げてくれたけど、このサイト内で商談成立して、契約までいくとミツモアなるところに20％もの手数料を取られるそうで、、、できれば直接やりましょう。ということでした。こちらは良いけど、、、そちらは契約上は大丈夫なのかな？(°_°)

まぁ。こちらも個人情報皆無で見積もりの手を上げさせているザルさサイト加減にびっくりしていますけど。

でもね、この対応の方良い人なのよね。

色々クレバーな感じがする、(ﾟ∀ﾟ)付き合い方を上手くコントロール出来れば色々とグレーなところまで教えてくれる、とても有難い業者さんでした。

※ちなみに、6月27日に見積もり頂きました！この3日のところにメーカーさんからのシュミュレーションが入っていたそうで、土日がお休みだったそうです。うむ。納得しよう。

ということで、まぁ金額も金額なのと、一般的に補助金への考え方など、色々な目線で相談してみたいこともあって、別でも見積もりを取ることにしました。

そこで、出会ったのは「ソーラーパートナーズ」でした❗️

【公式】ソーラーパートナーズ - 太陽光発電・蓄電池の見積比較サイト

いくつか有名どころのサイトがある中で、ここに決めたのは「3社までの相見積もり」というところ。

よく中古車の同時査定で、入力した瞬間に大量の電話がかかってくるパターンがあるけれど、それを太陽光パネルでやられると非常に鬱陶しい。

自宅バレしているからなおのことやり難い。

なので、まずこのソーラーパートナーズさんから電話頂いて、色々お話をした上で必要な業者さん紹介してくれるところに惹かれた。

あとからHPを見たが、サイトのコンセプトが他社と違ってとても律儀だと感じたのと、ミツモア的な20%みたいな感じではなく、業者間の組合みたくして、注文も大量発注という形を取って単価を下げる努力をしているそうで、へーーー(°_°)って思ったのもgood❗️

やはり入力してから2〜3分で電話がかかってきた。ソーラーパートナーズの方らしいが、とても物腰の低い方で、色々と教えてくれた。

やたらと、今がチャンス感な話だったが、確かに個人的にも今回はチャンスだと思ったので、良いんだけど。とても胡散臭い営業トークに聞こえてしまって損だ。。。

自宅を中心にGoogleマップで屋根も見ながら話をした。V2Hの話もして、補助金の関係を聞こうと思ったが、この辺りはあまり知らないのか、答えはなかった。

また、賃貸物件の相談がメインだったはずだけど、、うーーん。そちらは別で対応するからまずは自宅。なんて話になってしまった。

電話での対応は良かったけど、結果的にこちらの希望になっていない気がする。

自宅の図面を送ったので、簡単な見積もりベースで自宅の現認をしよう。という希望を伝えた。

これで来た業者さんがどういう感じになるか。

見積もり持ってこないんじゃないかな。という気がしている。

毎回説明するのが億劫でしょうがないが、二社だけ見積もりだしてもらって、よく考えようと思う。

なんだか、心の中でも少しづつ賃貸物件から自宅メインになってきた気もするが、、、、えへ。

不動産担保ローンまとめ（2022年06月）

さて、無事に本命の銀行が決まったところで。

今回、バタバタと色々な銀行等に審査をしていたので、今回の金融機関の内容をまとめてみようと思う。

次があるかわからないけど（予定ではある！）、今後の備忘録にもなると思うので。

なんと７件もの金融機関、商品の仮審査にトライしていた。こんなに近場に金融機関ってあるもんだなというのと、融資断られるのは当たり前らしいし、多少恵まれていたのかなとは思う。

相談を持ち込んだ際に共通して伝えた内容は、金額600万円で12年ということ。

担保不動産とか購入予定の記載がある場合には検討③物件を提示している。

あとは各銀行で申し込めそうな商品名はバラバラだったが、要は購入不動産を担保にしたローンなので、一般的には不動産担保ローンということらしい。

あと重視したのは、借換えや建替えなどで一度精算することになると思うので、繰上げ返済手数料の有無は注視した。これがあるかないかで、結果的に利息に0.3〜0.5％くらいのインパクトがあるからだ。

・SBIネット銀行

　商品名：フリーローン

　手数料：60,000円

　繰上返済：無料

　住宅ローンも組んでるし、良い金利が出ればいいかな、なんて思って申し込み。

結果：

　金額　300万円（半額！）

　金利　8.9％（高！！！）

　期間　10年

　残念過ぎる結果。私、それなりに社会人してきたのに、社会的信用ってこんなもんなのかなぁと、ブルーになった。。。

参考リンク：フリーローン | 目的ローン（自動車ローン・教育ローン他） | NEOBANK 住信SBIネット銀行

・千葉銀行

　商品名：アパートローン

　手数料：55,000円＋保証料　

　繰上返済：33,000円

　団体信用保険要（手数料銀行負担）

結果：申し込みせず。窓口で相談だけした。

　副支店長が対応頂き、飛び込みの上にこれまで取引なかったけど案外対応が良かった。ただ、商品としてあまり推進しているものでなく、対象不動産だけではなく、自宅にも第二位で担保を差し出せという鬼なことを言われてしまったので断念。

　後から知ったけど、界隈では比較的有名な銀行らしい。確かに商品概要は悪くない。

参考リンク：金利選択型アパートローン｜千葉銀行

・SBIネット銀行

　商品名：不動産担保ローン

　手数料：2.2％

　繰上返済：返済額の3.143％

結果：否決

　今思うとフリーローンの審査中だったのも響いたかなとは思うが、担当者の築古不動産に対する理解の問題もあると思う。あと、電話来た時に素直に他の地銀で仮承諾いただいた話をしてしまったのも響いたかもしれない。何かと対応を間違えた気がするけど、後の祭りで、、、結果は悲しい否決。

参考リンク：不動産担保ローン | 目的ローン・不動産担保ローン | NEOBANK 住信SBIネット銀行

・SBIエステートファイナンス

　商品名：不動産投資ローン

　手数料：2.2〜2.75％

　繰上返済：0〜3％

結果：承認

　金額　600万円

　金利　多分5～7％（幅、、）

　期間　10～12年（幅、、）

　色々調べている中で、ネットで見つけた。

　HP的には他社で扱えないような、築古や属性が悪くても、対応します！みたいな内容になっていた。商品名がこれだけ、「投資」になっているのもポイントかなと思う。今回の不動産は43条但書道路や未登記部分があるから、少し難しい不動産だと思っていたので、ちょうど良いと感じたところもあった。

　メールでやり取りの中で、おおむねOKです。ご検討下さい。みたいな仮審査結果を貰った。けど、貰った内容が曖昧で、そんな簡単な回答？？と思ったのと、金利不明だった。（記載内容から逆算して金利想定）そして、本審査の申し込みとかどうやるんだ？と思って問い合わせたが、担当者不在。そのまま折り返しもなく。。問い合わせ電話をした感じが、なにわの闇金融みたいな、お姉さん（きっと金髪）が出て、謎の上司（きっとサングラス）に代わった感じが気になり、、CS的にも如何なものかとそのままである。。。

参考リンク：不動産投資ローン | SBIエステートファイナンス

・楽天銀行

　商品名：不動産担保ローン

　手数料：2.2％　繰上返済：無料

結果：承認

　金額：　600万円

　金利：　5.22％

　期間：　12年（～25年まで可）

　これは電話で回答だった。何度か追加書類のやり取りなどで、対応は良かった。HPに書いてあるような即日や数日での結果回答ではなかったが、期間の融通やネット銀行の強みの扱いやすさなど、最後まで次点候補だったが、やはり取引実績（口座持っていない）や初の不動産賃貸業ということもあり、金利が厳しかった。

参考リンク：不動産担保ローン｜楽天銀行

・地元信用金庫

　商品名：プロパーローン？

　手数料：？未回答

　繰上返済：？未回答

　結果：否決　（想定金利2.5〜3.0％）

　とても良く話を聞いてくれて、いわゆる稟議書を作って検討してくれているんだなと感じた。商品も今回相談した内容での商品は見当たらなかったので、プロパーローンってやつで検討してくれたのではなかろうかと思う。

　結果的に、初めての不動産賃貸業というリスク。また、対象不動産での利回りが薄いことが懸念となり、融資は否決されてしまった。取引自体には可能性を含めてくれており、もう少し一般的なワンルームマンションなどであればという話と、賃貸業がうまく回ったら運転資金として融資検討というお話だった。

　半沢直樹でも見ていたが、金融機関はコンサル業的なことも兼ねるのを強く感じた。地元だし、将来また相談するかな？ちなみに子供の給食費等の引き落とし指定で口座を持っていた。

・滋賀銀行

　商品名：ジャストサポート（不動産担保ローン）

　手数料：110,000円

　繰上返済：無料

結果：承認

　金額　600万円（最大1,000万円まで可）

　金利　2.575％（ガン団信+0.3％）

　期間　12年（～20年とかでも可）

　今回の立役者である。

　何度も書いているけど、その時聞いていたvoicyでのウラケンさんと谷本塾長との会話で、最近「滋賀銀行が熱いらしいです。」という発言から調べて、その夜には仮申し込みをした。助かりました！

今回金利は2.575％だが、審査次第で、1.975％、2.575％、4.875％の三択で決まるという面白い設計になっている。

担保評価よりも、属性で決めるところが強いとのこと（しかも今回担保評価がいいとな。）で、すこーーーしスルガ銀行感はあるけれど、今回とても助けられた。二件目も🆗とのことで、場合によってはまたお世話になるかもしれないが。次は1.975％が最低要件としたい。

参考リンク：滋賀銀行 ジャストサポート（不動産担保型ローン）

以上、あとは三井住友トラストと、スルガ銀行の仮審査の入力までして送信しなかったというのが2行あった。

トラストはSBIネット銀行と代行の審査機関が共通していたのと、スルガは決まっても登記の権利にスルガ銀行の名が残ることが、今後の融資評価の汚点になる可能性があると聞いたからだ。

有名どころでは、あと静岡銀行らしいが、そういえばまだノールックである。

以上、備忘録がてらの金融機関まとめでした！

自分以外読んでいる人いないと思ったこのブログにも、実は検索などから読んで頂いているようなのを最近知った（PCからはてなブログ開いたら、アクセス分析なるものを発見して。）ので、是非何かの役に立てられればと思います！

滋賀銀行本審査結果

問い合わせ、お褒めの言葉を頂いて、丁度1週間になりました。

太陽光の案も出てきて、色々考え始めたところ。

そろそろ回答が欲しいので、電話してみようかな。と思っていた数十分後。。。

想いが届いて、ショートメールでの結果が届いておりました！（正確には、滋賀銀行で用意されたチャットに案内されるメール）

「本審査の結果〈承諾〉が出ております。」

承諾金額　600万円

承諾金利　2.575％

団信加盟　2.875％

返済期間　12年

という内容で、詳細はお電話でご説明とのことでお電話下さいでした。

やりました！！！！！(*'▽')

(二回目)

落ちたらすべて白紙だなぁとか、駄目だったら入る前からこの業界から足洗おうとか思っていましたが！

無事に承諾頂きました。(;_;)

融資審査相談を初めてから、ひたすらウラケンさんのサロン内でのQ＆Aを読み漁ったり、youtubeとかで勉強しているけど。

築古不動産において、この融資が非常に難しいということを後から知った。

今回楽天銀行は5.2％という非常に高い金利で通った事はあったけれど、現実的な金利じゃない。けど、それが賃貸経営初心者の実力に見合った評価として本来の妥当なところだったのかもしれない。

今回この滋賀銀行に拾って頂きました！

滋賀銀行は賃貸経営力じゃなくて、不動産担保とサラリーマンとしての与信評価という感じだったので、入門用としてはピッタリだった。

そして、そもそもこの銀行を知ったのはvoicyでの塾長のご紹介でした。

本当にありがとうございました。( ´ ▽ ` )

この先の予定として。

まず、滋賀銀行口座の開設。

これはネット完結でiPhoneでアプリを入れて、免許証を写真撮るだけで作れるらしい。。。すごい時代だ。なんで、同じように車検証の住所変更とかできないものか。

・7月3日不動産売買契約

　これは不動産屋さんと約束した日程。

・7月8-20日滋賀銀行と契約

　必要書面を準備して、チャットでご連絡。

　20分程度電話で説明を受け関係書面を確認いただく

・7月13-25日司法書士と面談

　事務所に行くと１万円割引らしい。そういえば司法書士の金額安いと思っていたのは抵当権の設定だけの請負だったらしい。

　所有権の変更登記は、不動産屋さんの手配で行うそうで、名義変わったら司法書士間でバトンタッチするそうで。へーーー。そんなやりかたがあるんだと感心。

・7月26日送金予約

・7月27日手数料ほか不足金の入金期限

・7月29日決済引渡

さあ、いよいよ散々練ってきた計画が現実になりそうだ！もっと練るぞー‼️

太陽光発電の検討

さて、この度これからリフォーム予定の築古不動産に太陽光発電を導入した場合。

採算はどうなるか？

まず、住居の太陽光発電は発電した電力は自分で消化することが前提になっている。その上で、使っていない余っている電気を売電する。

ただ、昨今の考えではその前に余った電気を蓄電池に貯めて、これを発電しない夜間に使うなどして多くを消費できるように振っている。

売電は2022年で1kwhが17円。

買電はプランによるが30-40円/kWhくらいになるので、自分で使う方が発電した電気の価値が上がることになる。

そして、これを賃貸に絡めた場合にできるパターンは２つ。

1.貸借人に発電から電気は自由。余剰電気についてはオーナー名で売電！

電気代相当の賃料アップ

どうかな、3,000円/月くらいだろうか。

売電は、安全見て3,000円/月ってとこかなぁ。

2.貸借人に余剰電気も含めてプレゼント！

発電量によるが、10,000円/月の増はいけるのではないか。賃貸なのに本人の努力で収入増とか面白い。こちらの方がメリットあると思う。ただ、これを賃貸募集で表すのは非常に難しい。

一般的にはこの二択になるそうです。

ただ、今回補助金を使って太陽光パネルと蓄電池を導入した場合には売電契約者と一致してないと行けないそうで。

自ずと売電はオーナーに。

ただ、電気使用者の名義は本人とか出来るかな？(°_°)

ダメだと、少し上乗せした上で電力無料物件にしなければいかんかもしれんなぁ。

ちなみに、売電収入はどうなるかと言うと。

不動産収入になるそうです。以下、国税局。

参考リンク:

賃貸アパートに設置した太陽光発電設備による余剰電力の売却収入｜国税庁

そこは少し要検討として、どれくらい補助金がでて、幾らが持ち出しなのか。。。うーーん。

色々なサイト見ているところ。

色々見て疲れたので、1番わかりやすかった２つ。

参考リンク: 

補助金を使ったケーススタディがある珍しいところ。

https://eneban.com/v2h/

色々な補助金がテンポ良く書かれている。

2022年の電気自動車の補助金・V2Hの補助金。EV車85万円、V2H106万円

そう言う事で

・太陽光発電パネル

・蓄電池

それぞれに補助金がある上に、セットで導入すると増額される。

という仕組みになっている。

これが、国と都で補助金があり、今回、小池都政が新築住宅に太陽光発電パネルを義務化するという事で、出血大サービスの大補助金をこの6/22から始めたということ。

内容は、ざっとだけど

ソーラーパネル　12万円/kWh (Max50kWh)

蓄電池　　10万円/kWh (Max80万円)

という感じで。

今回現地を見てもらったところ。

3-4kWhが置けるかなぁみたいなところであった。。。うーん。

築古もあってまず屋根が小さい。。

まず持ち出しの見積もり待ち。

そうだなぁ、

月3,000円の家賃収入増。

月3,000円の売電収入見込。

年、7.2万円のプラスで、10年は見過ぎだから、5年ってとこ？

持ち出し36万円くらいなら許容範囲か？

ちょっと甘いかなぁ。

でも売電収入が適当すぎるから、もうちょっと売電見込みは良い数字になったりするかな？

見積もり早く来い来い！

(3日程かかるそうです。。)

不動産投資個人事業の廃業について

今後しばらく賃貸業をした後の出口の一つとして、建替えて次男（長男は重度知的、次男は少しヤンチャレベル）に住まわせる(本人が独立と1人暮らしを望めば。。)という方法がある。

そういえばその際に、不動産って確定申告上どうやって処理するんだろう？？(・・?)

事業用から自家用資産に振替。

法人だと別人格ということで、個人利用では譲渡所得税がかかったりする訳だが。

個人事業主でも散々に減価償却費で費用計上して所得税を圧縮している訳なので、使うので引き揚げまーす。というのは虫が甘い気がする。。

ということで、度々お世話になっております、「税理士．com」に相談してみた。

参考リンク: 税理士ドットコム＜公式＞ - 日本最大級の税理士紹介・会計事務所検索サイト

ーーーーーーーーー

題：不動産投資　個人事業の廃業について
内容：

いつも勉強させて頂いております。
廃業に関する情報がなくご質問させて頂きます。

・木造住宅を購入(10年ローン)
・不動産賃貸業を目的として個人事業主開業
・賃貸業を経営
・10年のローン完済と共に賃貸をやめて、個人事業主廃業届出

この際残った不動産を自己の利用にする場合にはどのような処理が必要なのでしょうか。

よろしくお願いします。

ーーーーーー

回答

個人事業を廃業される場合の不動産の処分についてですね。

基本的に個人事業主が廃業される場合には廃業月までの減価償却費を計上し、廃業年度の課税所得などがある場合には確定申告をします。

例えば明らかに赤字の場合で税額が発生しないようであれば確定申告も必要ありませんが、廃業届出を提出するなどの手続きは必要です。

廃業後、個人利用される場合にも特に手続きは必要ありません。要するに事業を行なっている間は正しく所得と納税額を計算する必要がありますが、廃業後その資産をプライベートで使用しても全く問題ありません。

ちなみに廃業を機に他人に譲渡する場合などは譲渡所得となりますし、処分する場合には廃業年の損失となりますので留意が必要です。

よろしくお願いいたします。

ーーーーーー

ということで、ええんや(・・;)

そのまま自分で使う分には良いんだね。

でも気がついた。これ廃業と同時じゃ無かったら処理違うのかな？

うーーん、ここはウラケン先生だな。。。

昨日質問したばかりなのでちょっと期間置いて、聞いてみよう。。。

わかったらアップします！

補助金活用方策検討(太陽光発電)

契約日が7/3に決まった。

いよいよだと思うと、その先で何をすべきか。

どこまでリフォームすべきか色々と考えなきゃと、頭を張り巡らせ中。

そんな中、本業は自動車関連なのもあり、軽EVが気になって仕方がないので、三菱の販売店へ行って車両を見てきた！

悪く無いけど、結局最低限のオプションだけで300万円くらい。補助金がっぽりでも200万円くらいになっちゃいそうだなぁという印象。

ということで、この補助金を色々調べていたら。。。。ん？

なんだか今年度は東京都の補助金が増額になるみたいだ。。。しかも明日発表？？(6/22)

早い者勝ちの雰囲気キャッチだな。

これ使えるかな。。？リフォームに。

・太陽光パネル、蓄電池設置

→電気代が安い賃貸で家賃増！

→売電収入は家主へ

・太陽光設置工事

→バーターで屋根補修工事(軒天、破風)

→あわよくば耐震補強工事の瓦屋根の葺替え

→相乗効果で安くならん？？？

という発想。

ただでさえ耐震補強で補助金貰う気満々だけども。更にソーラーパネルと蓄電器のセット導入の補助金をゲットする計画である。(^з^)

でも、まぁ仮に補助金がでてもやらない方が支出が少ないのは間違いない訳で。

家賃への上乗せと、売電収支でシッカリ取り返せる算段が出ないと導入には踏み切れない。

と言う事で、一度しっかり見積もりを取ることにした。

ついでに自宅側も施工する事で双方割引とか良いことにならないかな？という期待。^_^

どこで見積もりしようかなぁという訳で。

自宅は太陽光パネル乗せてないこともあって、太陽光パネルって営業が一杯くる。

なんだか口がまわるイメージが多過ぎてどうも信用できないので、あまりしっかり話を聞いた事が無かった。

でもこれを期に、一括見積もりでポイントいっぱい貰えるみたいなサイトをやってみるのも良いかなと、思っていたけど。

なのに。。何だろ、検索していて、近隣の会社を探していたつもりが、会員登録とかなしで、そのまま対応可能会社への見積もり相談が一括でされるサイトにあたった。

「ミツモア」というサイトで、電話番号入れなきゃいけない画面になったので、一杯かかってきたら嫌だなと思って、そこまでで辞めたので、一斉送信したつもりなかったんだけど、太陽光パネルの相談が発信されてしまったを。。。

参考リンク:ミツモア - くらべて選んで明朗会計

すると電話番号も入れず、個人情報無しなのに一社だけが相談に乗ってくれた。

そして、その会社のHP見たら、

リフォーム対応OK

補助金申請もOK。

比較的小型の会社で直接施工OK

実績もたくさん、工事補償もOK

ということで、非常にマッチした会社では？？

これぞ一期一会。との思いから、そのまま見積もり相談をすることとなった。

まぁ相見積もりの１つでもいいか。

あー、ポイントが。。(°_°)

不動産売渡承諾書

無事に売主さんから不動産売渡承諾書を頂きました！！

不在だったので、不動産屋さんにポストに入れていただいていて、夜に確認しました。

一応、法的にはなにも意味をなさないと言われるものではあるけれど、とりあえずはこれで買付申込の受諾ということで、契約の同意を取り付けたことになる。

あとは、契約までに例えば、売主さん側で急に事情が変わったりし、こちら側で急に買う気がなくなったりしなければ大丈夫。

そう、どちらかが一方的に売買を放棄しても、法的に何もペナルティはない。この業界での信頼は失うけど、、、

過去に仕事上で、遊休地の売買において某県の3,000平方メートルくらいの土地に某自動車メーカーの販売店を建築するとのことで買付証明書が提出されたことがあった。金額面でも折り合いがついて、当社の理事会でも承認される見通しとなり、問題なく取引が進はずであった。が、、、自動車メーカー側で方針の変更があり、販売店の拡大路線に待ったがかかることになったのだ。

そして、買付申込を取り下げたいということで、販売店の法人の常務さんが謝罪に現れたのだった。

弊所の役員は少しご立腹で、会わず、私と担当課長で対応したが、特にだれもお咎めはなかったが、ちょっとヒヤヒヤものの話でした。

ということで、全然レベルは違うけれど、今回も口約束を紙に書いた程度のものということ。

なので、良いんです‼️

ただ、こういう約束をしています。

ということが、金融機関に伝えられればそれで良いんです。

例え、、、、誤記があっても、、、、

いや、850円て、、、、(〃ω〃)

検討③物件の今後の日程感

オーナーが今週末くらいに家に帰ってきて、契約日などを調整という話はしていたが、話が具体的になってきたとのことでメールを頂いた。

①買付承諾書を頂く。

②登記名義人の住所などを整理

③権利部にある抵当権予約的なものを削除

④権利証紛失状態なのでその手当

⑤契約

⑥残置物撤去

⑦決済、引き渡し

という感じの流れになりそう。

既に本申請を動かしてるけど、多分一般的には①の承諾書を持って本申請を出すと思う。

なので、①の後にでも「契約書」を事前に頂けるようお願いした。

これは建物部分の金額の確認でもある。

今回、土地の評価額は850万円くらいだけども、43条の但書に該当することで、鑑定評価者によっては0.3掛けする人もいるが、妥当なラインでは0.7掛けになるらしい。

これが想定されるローンでの担保評価ということで、これが600万円弱になる。(でもこれが滋賀銀行では1000万。。？うーん。何だか○○銀行みたいな事してないだろうな。)

キリの良いところで、切り捨てると土地を550万円として、残りを建物とするようにお願いした。

そうすればローンで見積もられると想定する、この600万円弱を下回る金額で土地を購入することになるので、担保評価以上の購入額にはならないという算段である。

加えて建物に300万円の価値を見出しているのは、現存する収益性からであるので、むしろもう少し高値をつけられる。(500くらい？)それ以下で買付なので、これで説明は着くと思っている。

と言う事で、この根拠により導き出した金額になっているかと、その他特約の確認である。

ただ今のところ本審査で契約書の話は出ていないが、、進んでいるんだろうか。。

②これはありがちで、昭和47年当時のまま整理してなかったようなので、難儀だと思う。。

通常は戸籍の付票というものに、これまでの住居履歴が残っていくが、それは全国的に電子化になってからなので、まだまだ20年程度の内容である。

こんな以前からも履歴どうやって追うのだろう。。。しかも権利証ないとは。。。難儀な気がするが。。まぁきっと手はあるんだろう。頑張れ。。

③これもなんだか見慣れない権利登記だった。

担保物件の抵当の予約？みたいな。当時はそんな感じで入ってたらしい。不動産屋曰く。

これも司法書士さん頑張って下さいとしか言いようがないか。。

④無くした時はどうするんだろ。出来なくは無いけどとはよく聞くけど。引き渡しの手続きの際になんだか大丈夫かなぁ。。という気分になりそう。

⑤現状の権利が整理出来るのに時間がかかりそうなこともあり、先に契約していこうとなった。

確かに気が変わっても困るし。万が一あちら都合でダメなら、手付金の倍返しとか、、？それはないか。。

⑥これも、時間かかると思うけど。業者にお願いして一気にやるのかな？外にいるワンちゃん欲しかったりするけど、口出ししない方が良いかなぁ。。。

⑦これが最後の決済だけど、一応目標として7/29の金曜日ということにした。

後ろの土日で動けるし。良いんじゃ無いかな❗️

8月からいよいよDIYをしよう！

その前に耐震補強か❗️((((；ﾟДﾟ)))))))

それをしないと室内で安心して作業できぬ。

あと電気工事士だなぁ。

後々でコンセント周りやりたいし。。。

それにリフォームの工事計画立てないとな。

目標は年内完成ってとこかな。

年明けは忙しくなりそうだし、年明けから貸付募集動き始めて、そこで開業届だな(´∀｀)

よしよし。

ちょっとづつ見えてきたぞー。

区役所へ道路確認

信用金庫に言われてみて。

目の前の道路が43条但書で、審査会を経てでないと建替えが出来ないらしい。

という事実は不動産屋さんに言われたままの知識。。

本当なのかな？と、気になってきた。

すぐに建て替える予定がないからあまり気にしてなかったけど、もし再建築不可だったら大惨事である。

といいつつ、そこは金融機関の審査で見るでしょーという気はするけど。

でもウラケンさんイズムとしても言われたままで済ますな的な事は言ってたので、これは行動しよう。

ちなみに日記に残さなかったけど、かなり初期にこの家が耐震補強事業の対象物件となるのか確認したことがある。過去に耐震補強やってたりしないか、とか。

意外と優しくあっさり、出来ると教えてくれていたので、役所対応には抵抗が無くなってきた。

と言うことで、どこに聞けば良いのか。。。ググって、それポイ名前の部署に電話してみた。

すると問い合わせ先は当たりだったみたいで、すぐ見てくれて、43条但書であることで間違いないことを教えてくれた。

審査会を経て戸建であれば、ほぼほぼ問題なく建て替えできるとのこと。

ついでに将来的に隣地を買い上げて、集合住宅が作れるか聞くと、隣地の接道が2mあれば、、ただ、旗竿地になるので、可能かどうか正確にはここでは分からないらしい。

そう言うもんなのかー、旗竿地の条件が色々あるそうで難しい。。

ただ。。

集合住宅

小規模集合住宅

シェアハウス

などで条件が違うみたい。

奥が深いけど、4戸くらいだと集合住宅とも言わないんじゃないかな？

結局理解は仕切れず。。

これは例のオンラインで今度聞いてみよう。。

(参考)

https://www.hercules-r.co.jp/blog/view/42

#支払い

#費用　1,100円

ついにウラケンさんのオンラインサロンに参加申込した。

別に自分がFIREしたいとか、お金持ちになりたい！ではないので、少し抵抗があったのだけれど。

でも非常に参考になる事が多いのも事実。

リフォーム報告会、相談会などなど過去のarchiveで勉強になる事が沢山入っている。

どう調べたら良いか、どこに聞いたら良いか解らない質問も沢山あるので、金額も安いのでここで色々聞いてみようと思った。

ちなみに自分も今回こういった築古不動産を調べていて、税理士とかの士業が開いているオンラインサロンなど、有料で会員制のグループが結構あることを初めて知った。このコロナのオンライン時代の副産物かな？

大体月に3-4千円なので、このウラケンさんのはしかも安い！そして、経費計上できる！

このウラケンさんのサロンはFacebookを使ったグループで、ウラケンさんの本体グループに加えて、滋賀銀行を教えてくれた大家塾の塾長さんがやってるサブグループとか、コンサル的な人のサブグループやDIY的なサブグループなどの加入も一式出来ての価格なので格安である。

使えなければ辞めればいい。

以下がご紹介のvoicy。うまくはれてるかな？

https://r.voicy.jp/JRY91E3W9qG